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Quelle: www.immowelt.de
399.000,00 €
2 Zi.
63,75
m2
82131 Gauting
Immobilientyp: Wohnung
eXp Germany - Global Objekt Invest GmbH bietet Ihnen hier eine sofort beziehbare zwei Zimmer Wohnung zum Kauf an. Der Eigentümer hat die Wohnung komplett renoviert. Aktuell ist sie an seine Mitarbeiter kurzzeit-zwischenvermietet. Der 2017 neu
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eingebaute Aufzug bringt Sie in den zweiten Stock. Aus den Flur gelangen Sie linker Hand in eine geräumige, lichtdurchflutete Küche mit modernen hellen Fliesen. Dort ist auch ein Platz für den Esstisch vorgesehen. Das Bad ist ebenfalls gehoben renoviert worden und hat einen Waschmaschinenanschluss, Badewanne, LED Einbauleuchten, Handtuchtrockner und Fenster. Im Schlafzimmer ist genügend Platz für den Schrank, Ehebett und Arbeits- oder Schminktisch. Das Highlight ist im Wohnzimmer zu finden. Der Kamin ist in die Wand eingebaut worden und lässt romantischen Gefühlen viel Raum und verliebte Paare schöne Abende geniessen. Der Parkett verstärkt die warme Optik. Auf dem grossen Balkon mit Markise können Sie mit Blick ins Grüne entspannen. Eine absperrba
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Quelle: www.immowelt.de
349.000,00 €
2 Zi.
56
m2
82319 Starnberg
Immobilientyp: Wohnung
Diese lichtdurchflutete Immobilie bietet Ihnen alles, was Sie für ein angenehmes Wohngefühl benötigen zum Eigenbezug oder auch zur Vermietung. Ein einladender Eingangsbereich heißt Sie Herzlich willkommen und bietet ausreichend Platz für Ihre
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Garderobe. Das hell geflieste Badezimmer überzeugt mit einem modernen Design und sorgt für ein angenehmes Ambiente. Eine breite Fensterfront sorgt im großzügigen Schlafzimmer für einen wunderbaren Ausblick. Hier können Sie sich nach einem langen Tag entspannt zurückziehen. Die vorhandenen Friestüren verleihen den Räumen eine besondere Eleganz und schaffen stilvolle Übergänge zu den anderen Wohnbereichen. Die Küche verfügt über einen harmonischen terracottafarbenen Fliesenboden und lässt Raum für Ihre persönlichen Gestaltungsideen. Sie ist unmöbliert und kann nach Ihren Wünschen eingerichtet werden. Der großzügige Wohn- und Essbereich lädt zu gemütlichen Abenden ein. Von hier aus haben Sie Zugang zu einem schönen Balkon, der Ihnen die Möglichkeit b
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Quelle: www.immowelt.de
1.590.000,00 €
5 Zi.
143,99
m2
82335 Berg
Immobilientyp: Wohnung
Das moderne Eckhaus in SEELEBEN am Starnberger See bietet eine Wohnfläche von 145 m² und einen großzügigen Garten mit einer Fläche von 86 m². Die optimale West-Ausrichtung sorgt für angenehmes Licht und eine besondere Atmosphäre. Im
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Erdgeschoss erstreckt sich ein offener Wohn-, Ess- und Kochbereich mit Zugang zur Terrasse, ergänzt durch ein weiteres Zimmer und ein Bad im Untergeschoss. Das Obergeschoss verfügt über zwei Zimmer mit jeweils einem Balkon, die vielfältig nutzbar sind. Im Dachgeschoss befinden sich das Master-Schlafzimmer mit Ankleidebereich, ein Bad en Suite und eine Loggia. Ein direkter Zugang zur Tiefgarage mit zwei Stellplätzen erhöht den Komfort, während Add-ons wie ein privates Holz-Elektroboot mit Steg und Liegeplatz, eine Gästesuite, ein Fitnessstudio, ein Spa-Bereich, ein Heimkino und eine Fahrradwerkstatt die Gemeinschaftseinrichtungen vervollständigen. Das Objekt ist ab Frühjahr 2025 bezugsfertig.
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Quelle: www.immowelt.de
Preis auf Anfrage
7 Zi.
291
m2
82319 Starnberg
Immobilientyp: Haus
In exzellenter und bevorzugter Wohnlage von Starnberg-Söcking bietet dieses außergewöhnliche Objekt Wohnen in seiner schönsten Form. Die architektonische Ausgestaltung des Gebäudes und die Anordnung der hellen Räumlichkeiten zueinander ist dem
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renommierten Architektenbüro WSM Architekten aus Pöcking wirklich bestens gelungen. Überzeugend ist auch die absolut hochwertige Ausstattung des Hauses in allen Bereichen, die wohl kaum Wünsche offenlassen dürfte: Hochmodernes Smart Home (KNX), Alarmanlage mit Videoüberwachung, ökologische, helle Eichendielen mit Fußbodenheizung, schreinergefertigte Einbauten im gesamten Haus, offene Küche mit Premium Einbauküche und Kochinsel, Miele und Gaggenau Einbaugeräten, BORA-Herd mit integriertem Dunstabzug sowie Quooker, vier elegante Bäder mit italienischen Designfliesen in Großformat und teilweise WET-Designtapeten von Wall&dekò, komplettes Occhio Lichtkonzept, Fenster und Türen von Josko - alle mit UV- und Hitzeschutz -, automatisierter Lüftungsanlage
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Quelle: www.immowelt.de
2.490.000,00 €
6 Zi.
248
m2
82229 Seefeld
Immobilientyp: Haus, common.property_type.villa
Für einen unmittelbaren Zugang zur virtuellen Tour besuchen Sie direkt unsere Engel & Völkers Starnberg Website (keine weitere Anfrage notwendig). Willkommen über den Dächern von Seefeld, in einer exklusiven Villa in ausgesuchter Lage, die
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höchsten Ansprüchen gerecht wird. Diese neuwertige Villa bietet nicht nur ein luxuriöses Wohnambiente, sondern auch einen atemberaubenden Panoramablick auf Seefeld einerseits und malerische Naturszenen andererseits. Eingebettet in eine geschützte Hanglage, ist dieses Anwesen das letzte Haus in einer ruhigen Nachbarschaft und verspricht ultimative Privatsphäre und Ruhe. Der hydraulische Aufzug ermöglicht einen mühelosen Zugang in den Wohnbereich des Hauses. Genießen Sie die wohlige Wärme des Kamins und den ganzjährigen Komfort mit einer Fußbodenheizung, die nicht nur Wärme, sondern auch eine behagliche Atmosphäre in jedem Raum bietet. Ihr Zuhause ist Ihr Rückzugsort und ein modernes Sicherheitssystem bietet rund um die Uhr Schutz und sorgt für Ihr vol
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Quelle: www.immowelt.de
1.149.000,00 €
7 Zi.
186
m2
82229 Seefeld
Immobilientyp: Einfamilienhaus, Haus
Entdecken Sie Ihr neues Zuhause in Seefeld-Oberalting. Das Massivhaus aus dem Jahr 1996 bietet 7 Zimmer, eine Einbauküche, zwei Bäder und ein separates Gäste WC. Auch der 60 m² große Keller kann für ein Hobbyzimmer verwendet werden. Der
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Kachelofen (ausgestattet mit Elektroeinsatz mit Zeitschaltuhr) im Wohn- und Essbereich bildet das Herzstück des Hauses und lädt im Winter für viele gemütliche Stunden zum verweilen ein. Im Sommer können Sie und Ihre Familie die Sonne auf einem der beiden Balkone oder auf der Terrasse genießen. Zum Haus gehören außerdem eine Einzelgarage und ein Stellplatz. Der Hauptenergieträger ist Gas. In vielen Räumen ist eine Fußbodenheizung vorhanden, daher wäre eine Umrüstung auf eine Wärmepumpe möglich.
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Quelle: www.immowelt.de
1.595.000,00 €
5 Zi.
135
m2
82319 Starnberg
Immobilientyp: Einfamilienhaus, Haus
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Quelle: www.immowelt.de
399.000,00 €
3 Zi.
72,36
m2
82131 Gauting
Immobilientyp: Wohnung
Willkommen in Ihrem neuen Zuhause! Diese charmante 3-Zimmer-Wohnung vereint modernes Wohnen mit stilvollem Komfort und einer einzigartigen Aussicht. Bereits beim Betreten der Wohnung spüren Sie die wohnliche Atmosphäre, die durch die geschmackvolle
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Kombination aus hochwertigem Vinylboden und edlem Parkett im Wohnzimmer entsteht. Die 2010 erneuerten, 2-fach verglasten Holzfenster lassen viel Licht in die Räume. Eins der Highligts der schönen Wohnung ist der sonnige West-Balkon, der bei klarer Sicht die Berge ganz nah rückt und über die Wipfel der Stadt hinweg blicken lässt. Der ideale Ort, um nach einem langen Tag zu entspannen und die Abendsonne zu genießen. Das Badezimmer wurde 2015 komplett erneuert und beeindruckt mit einer modernen, bodengleichen Dusche. Ein separates WC sorgt für zusätzlichen Komfort. Die ebenfalls 2015 erneuerten Wasserleitungen und die 2020 modernisierten Stromleitungen garantieren Ihnen eine zuverlässige und zeitgemäße Versorgung. In der stilvollen Einbauküche
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Quelle: www.immowelt.de
2.100.000,00 €
6 Zi.
298
m2
82335 Berg
Immobilientyp: Haus
HIER FINDEN SIE ZUM ERSTBEZUG ENDLICH DAS WOHNHAUS, WELCHES SÄMTLICHE ANFORDERUNGEN AN MODERNES UND ZUKUNFTSSICHERES, ENERGIESPARENDES WOHNEN ERFÜLLT: MAXIMALER KOMFORT - MINIMALER ENERGIEBEDARF Wohnen Sie nur ca. 780 m Luftlinie vom beliebten
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Ostufer des Starnberger Sees entfernt in absoluter Ruhelage. Errichtet von einem Spezialisten für natürliches Bauen mit höchster Energieeffizienz wurde bei diesem flexibel nutzbaren 1-2-Familienhaus mit Garten und wohnraumfertigem Untergeschoß gleichzeitig viel Wert auf zukunftssicheres, komfortables Wohlfühlambiente gelegt. DAS BESONDERE: Die überwiegend bereits seniorengerechte, barrierearme Bewegungsfreiheit und Gestaltung in Haus und Garten garantiert bereits eine altersgerechte Wohnsituation. FLEXIBEL NUTZBAR: Das Wohnhaus ist aktuell als Zweifamilienhaus aufgeteilt, was eine ganz flexible Nutzung ermöglicht und somit für jede Lebenssituation geeignet ist. Ob für junge Familien, Mehrgenerationen, Senioren, Nutzung mit Einliegerwohnung im EG
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Quelle: www.immowelt.de
1.640.000,00 €
6 Zi.
163,5
m2
82335 Berg
Immobilientyp: Wohnung
Das Eckhaus im Projekt SEELEBEN, Teil des Gebäude-Ensembles "Weitblick" und gelegen am idyllischen Starnberger See, bietet eine einladende Wohnatmosphäre auf einer Fläche von 164 m². Dank der vorteilhaften Südwest-Ausrichtung sind die Räume von
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natürlichem Licht durchflutet. Ein besonderes Merkmal dieses Objekts ist der malerische Blick auf den Starnberger See. Das Raumangebot verteilt sich über mehrere Ebenen: Das Erdgeschoss umfasst einen kombinierten Wohn-, Ess- und Kochbereich. Das Obergeschoss verfügt über zwei Zimmer mit jeweils einem Balkon, die vielfältig nutzbar sind. Im Dachgeschoss befindet sich das Master-Schlafzimmer mit Bad en Suite und einer Loggia. Die zwei Zimmer im Untergeschoss werden über einen großen Lichthof mit Helligkeit versorgt. Hochwertige Add-ons wie eine Sauna und ein Fitnessstudio erhöhen den Wohnkomfort erheblich. Der 59 m² große Privatgarten, eingebettet in die malerischen gemeinschaftlichen Freiflächen des Projekts, erweitert den Lebensraum ins Grüne un
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Quelle: www.immowelt.de
1.560.000,00 €
5 Zi.
145,66
m2
82335 Berg
Immobilientyp: Wohnung
Das Mittelhaus im Projekt SEELEBEN, Teil des Gebäude-Ensembles "Seeblick" und gelegen am idyllischen Starnberger See, bietet eine einladende Wohnatmosphäre auf einer Fläche von 146 m². Dank der vorteilhaften Südwest-Ausrichtung sind die Räume
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von natürlichem Licht durchflutet. Ein besonderes Merkmal dieses Objekts ist der malerische Weitblick über Blumenwiesen auf den Starnberger See. Das Raumangebot verteilt sich über mehrere Ebenen: Das Erdgeschoss umfasst einen kombinierten Wohn-, Ess- und Kochbereich mit optimalem Lichteinfall. Im Obergeschoss befinden sich zwei weitere Zimmer mit jeweils einem Balkon. Das Dachgeschoss verfügt über ein Schlafzimmer mit einem Bad en Suite und einer Loggia. Der Privatgarten bietet zusammen mit dem Zugang zu den gemeinschaftlichen Streuobstwiesen zusätzlichen Raum für Entspannung und Freizeitaktivitäten im Freien. Hochwertige Add-ons wie eine Sauna und ein Fitnessstudio erhöhen den Wohnkomfort erheblich. Ein direkter Zugang zur Tiefgarage mit zwei Ste
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Quelle: www.immowelt.de
1.590.000,00 €
4 Zi.
145,86
m2
82335 Berg
Immobilientyp: Wohnung
Das Mittelhaus im Projekt SEELEBEN, Teil des Gebäude-Ensembles "Seeblick" und gelegen am idyllischen Starnberger See, bietet eine einladende Wohnatmosphäre auf einer Fläche von 146 m². Dank der vorteilhaften Südwest-Ausrichtung sind die Räume
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von natürlichem Licht durchflutet. Ein besonderes Merkmal dieses Objekts ist der malerische Weitblick auf den Starnberger See. Das Raumangebot verteilt sich über mehrere Ebenen: Das Erdgeschoss umfasst einen kombinierten Wohn-, Ess- und Kochbereich. Im Obergeschoss befinden sich eine Galerie sowie ein weiteres Zimmer mit jeweils einem Balkon. Das Dachgeschoss verfügt über ein Schlafzimmer mit einem Bad en Suite und einer Loggia. Der Privatgarten bietet zusammen mit dem Zugang zu den gemeinschaftlichen Streuobstwiesen zusätzlichen Raum für Entspannung und Freizeitaktivitäten im Freien. Hochwertige Add-ons wie eine Sauna und ein Fitnessstudio erhöhen den Wohnkomfort erheblich. Ein direkter Zugang zur Tiefgarage mit zwei Stellplätzen bietet zusätzlic
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Quelle: www.immowelt.de
1.390.000,00 €
3 Zi.
128,59
m2
82335 Berg
Immobilientyp: Wohnung
Das Mittelhaus im Projekt SEELEBEN, Teil des Gebäude-Ensembles "Weitblick" und gelegen am idyllischen Starnberger See, bietet eine einladende Wohnatmosphäre auf einer Fläche von 129 m². Dank der vorteilhaften Südwest-Ausrichtung sind die Räume
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von natürlichem Licht durchflutet. Ein besonderes Merkmal dieses Objekts ist der malerische Blick über Wiesen auf den Starnberger See. Das Raumangebot verteilt sich über mehrere Ebenen: Das Erdgeschoss umfasst einen kombinierten Wohn-, Ess- und Kochbereich. Im Obergeschoss befinden sich eine Galerie sowie ein weiteres Zimmer mit jeweils einem Balkon. Das Dachgeschoss verfügt über ein Schlafzimmer mit einem Bad en Suite und einer Loggia. Der 69 m² große Privatgarten bietet zusammen mit der Liegeinsel und dem Zugang zu den gemeinschaftlichen Streuobstwiesen den Bewohnern zusätzlichen Raum für Entspannung und Freizeitaktivitäten im Freien. Hochwertige Add-ons wie eine Sauna und ein Fitnessstudio erhöhen den Wohnkomfort erheblich. Der Privatgarten, e
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Quelle: www.immowelt.de
1.490.000,00 €
3 Zi.
128,31
m2
82335 Berg
Immobilientyp: Wohnung
Das Eckhaus im Projekt SEELEBEN, Teil des Gebäude-Ensembles "Weitblick" und gelegen am idyllischen Starnberger See, bietet eine einladende Wohnatmosphäre auf einer Fläche von 128 m². Dank der vorteilhaften Südwest-Ausrichtung sind die Räume von
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natürlichem Licht durchflutet. Ein besonderes Merkmal dieses Objekts ist der malerische Blick auf den Starnberger See. Das Erdgeschoss umfasst einen kombinierten Wohn-, Ess- und Kochbereich. Im Obergeschoss befinden sich eine Galerie sowie ein weiteres Zimmer, jeweils mit einem Balkon. Das Dachgeschoss verfügt über ein Schlafzimmer mit einem Bad en Suite und einer Loggia. Der 77 m² große Privatgarten, inklusive einer idyllischen Liegeinsel, sowie der Zugang zu den gemeinschaftlichen Streuobstwiesen bieten vielfältige Möglichkeiten für Erholung und Aktivitäten im Freien. Hochwertige Add-ons wie eine Sauna und ein Fitnessstudio bereichern das Wohnerlebnis und erhöhen den Komfort. Das Haus verfügt über zwei Stellplätze in der Tiefgarage. Das Objekt
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Quelle: www.immowelt.de
1.490.000,00 €
5 Zi.
143,74
m2
82335 Berg
Immobilientyp: Wohnung
Das Mittelhaus im Gebäude-Ensemble "Sonnblick" des Projekts SEELEBEN am Starnberger See besticht durch seine 144 m² mit Südwest-Ausrichtung. Im Erdgeschoss öffnet sich ein weitläufiger Wohn-, Ess- und Kochbereich mit großen Fensterfronten, der
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den ganzen Tag über reichlich Sonnenlicht einfängt und einen nahtlosen Übergang in den 65 m² großen Privatgarten bildet. Das Obergeschoss verfügt über zwei weitere Räume, die flexibel nutzbar sind. Im Dachgeschoss befindet sich ein Schlafzimmer mit Bad en Suite sowie eine Loggia. Ein direkter Zugang zur Tiefgarage mit zwei Stellplätzen sorgt für zusätzlichen Komfort. Das Projekt wird durch hochwertige Add-ons wie eine Sauna und ein Fitnessstudio ergänzt, die die Lebensqualität erhöhen. Der Privatgarten, eingebettet in die malerischen gemeinschaftlichen Freiflächen des Projekts, erweitert den Lebensraum ins Grüne und verspricht Erholung pur. Das Objekt ist ab Frühjahr 2025 bezugsfertig.
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Quelle: www.immowelt.de
1.569.000,00 €
5 Zi.
158
m2
82131 Gauting
Immobilientyp: Einfamilienhaus, Haus
***Beratung und Besichtigung jederzeit flexibel auf Terminbasis - Terminvereinbarung per Email unter info@walser-immobiliengruppe.de oder telefonisch unter 089 665960. Adresse: Ammerseestr. 63 in 82131 Gauting*** Willkommen in Ihrem neuen Zuhause,
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das in massiver Ziegelbauweise errichtet wurde und höchsten Wohnkomfort bietet! Beim Betreten des Erdgeschosses werden Sie von einem großzügigen Eingangsbereich mit großzügiger Garderobe empfangen. Weiter befindet sich im Erdgeschoss ein Gästezimmer mit eigenem Duschbad. Auch die Nutzung als Home-Office ist eine Möglichkeit. Der großzügige Wohn-Ess-Bereich mit direktem Zugang zur Südwest-Terrasse ist sehr hell und lichtdurchflutet. Im ersten Obergeschoss erwarten Sie ein Elternschlafzimmer mit Loggia und zwei Kinderzimmer, die Rückzugsorte für die ganze Familie bieten. Das Badezimmer überzeugt mit viel Tageslicht, einer Badewanne und einer bodengleichen Dusche, die für entspannende Momente sorgt. Im Keller befindet sich ein heller Hobbyraum,
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Quelle: www.immowelt.de
985.000,00 €
4 Zi.
118,25
m2
82319 Starnberg
Immobilientyp: Wohnung
Diese exklusive Dachgeschosswohnung mit Galerie in Starnberg, erbaut im Jahre 1996, verkörpert stilvolles Wohnen in einer der begehrtesten Lagen. Mit einer Wohnfläche von ca. 118 m², ergänzt durch ca. 8 m² Nutzfläche im Keller, bietet diese
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Immobilie viel Raum für individuelle Lebensentwürfe. Die Wohnung erstreckt sich über zwei Etagen und präsentiert sich in einem gepflegten Zustand bereit, Ihnen ein behagliches Zuhause zu bieten. Das Objekt verfügt über vier Zimmer, von denen drei als Schlafzimmer genutzt werden können, sowie über ein Badezimmer, was sie zur idealen Wahl für Familien oder Menschen macht, die Wert auf Raum und Komfort legen. Die Wohnung zeichnet sich durch eine helle und einladende Atmosphäre aus und bietet mit zwei Balkonen herrliche Möglichkeiten, die ruhige Umgebung zu genießen. Diese Außenbereiche laden zum Verweilen und Entspannen ein und erweitern den Wohnraum in die malerische Natur Starnbergs. Die Immobilie ist unterkellert, was zusätzlichen Stauraum für all I
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Quelle: www.immowelt.de
444.000,00 €
2 Zi.
51,8
m2
82211 Herrsching am Ammersee
Immobilientyp: Wohnung
Eine Rarität in Herrsching! Diese großzügige, bezugsfreie Wohnung ist Teil eines ansprechenden Mehrfamilienhauses mit insgesamt 6 Wohneinheiten, das sich über 3 solide gebaute Etagen erstreckt. Das Haus wurde im Jahr 1993 erbaut und strahlt
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individuellen Flair aus, während die Wohnung selbst modernen Wohnkomfort verspricht. In einer ruhigen Lage im obersten Stock gelegen, beeindruckt die Wohnung mit ihren großzügigen Zimmern und einer beeindruckenden Grundfläche von ca. 69 m². Der besondere Charme dieser Immobilie wird auch durch eine intelligente Raumgestaltung unterstrichen. Die Räume sind lichtdurchflutet und schaffen eine einladende Atmosphäre, die sowohl Wohnkomfort als auch Wohlbefinden fördert. Ein funktionaler Grundriss, ein offenes Raumgefühl sowie eine moderne Ausstattung mit hochwertigen Möbeln prägen diese gemütliche Zweizimmer-Dachterrassenwohnung mit 52 m² Wohnfläche. Das Raumangebot bilden ein offener Wohn-/Essbereich und ein lichtdurchflutetes Schlafzimmer mit einer ung
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Quelle: www.immowelt.de
Preis auf Anfrage
5 Zi.
486
m2
82340 Feldafing
Immobilientyp: Haus, common.property_type.villa
Willkommen in Ihrem neuen Traumhaus! Diese prächtige Villa am Starnberger See bietet mit toller Architektur, einer Wohnfläche von 486 m² und insgesamt fünf Zimmern ein unvergleichliches Wohnambiente. Das Objekt aus dem Jahr 1992 wurde durch
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umfassende Sanierungen in den letzten Jahren auf den neuesten Stand gebracht, wodurch die Immobilie den höchsten Ansprüchen gerecht wird und auf dem heutigen energetischen Level bestehen kann. Der Eingangsbereich empfängt Sie mit einer stilvollen Garderobe, während die großzügige Raumaufteilung auf zwei Etagen viel Platz für Komfort und Individualität schafft. Hochwertige Naturstein- und Parkettböden sowie höchste Materialgüter zeugen von einem anspruchsvollen Design und Liebe zum Detail. Der Wohnbereich besticht durch hohe Decken und eine offene Galerie, die dem Raum ein beeindruckendes Gefühl von Weite verleihen. Ein gemauerter Kamin sorgt für behagliche Atmosphäre und rundet das luxuriöse Ambiente ab. Die Designer-Einbauküche mit Durchreiche zum
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Quelle: www.immowelt.de
7.990.000,00 €
40 Zi.
1.120
m2
82335 Berg
Immobilientyp: Haus, Doppelhaushälfte
Ideales Investment: Aufgrund der attraktiven Lage, der hochwertigen Bauausführung und der nachhaltigen Energieeffizienz eignen sich die 8 Doppelhaushälften ideal als langfristige Investition mit hoher Wertstabilität. Hinzu kommen neue
...
Abschreibungsmöglichkeiten: Sechs Jahre lang jeweils fünf Prozent der Investitionskosten abschreiben bei Vermietung! Jede der modernen Doppelhaushälften ist nach dem Effizienzhaus 40 Standard konzipiert und bietet eine Wohnfläche von je ca. 140m² über drei Etagen. Das zeitgemäße Design und die hochwertige Bauausführung sorgen für ein optimales Wohnklima und eine nachhaltige Energieeffizienz.
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