Hausabriss: Wenig Schutz für Mieter

Oft ein Schock für Mieter: die Kündigung. Foto: dpa

VON ANDREAS KUNZE

Wenn Wohnblocks mehr und mehr leer stehen oder vergammeln, sehen Eigentümer mitunter nur einen Ausweg: Abriss. Für die verbliebenen Mieter ist das ein schwerer Schlag. Viele Möglichkeiten, sich dagegen zu wehren, haben sie allerdings nicht.

Damit die Abrissbagger kommen dürfen, muss der Vermieter zunächst die noch bestehenden Mietverträge kündigen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt ihm das Recht dazu, wenn der Vermieter ansonsten „an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert“ wäre und erhebliche Nachteile erleiden würde (Paragraf 573 BGB, Absatz 3).In den östlichen Bundesländern ist dieses Kündigungsrecht bei alten DDR-Mietverträgen eingeschränkt – aber auch nur dann, wenn mit „wirtschaftlicher Verwertung“ ein Neubau gemeint ist. Soll ein Wohnblock ersatzlos abgerissen werden, so ist das auch bei den alten DDR-Mietverträgen möglich (BGH, Az.: VIII ZR 188/03).

Bei sonstigen Mietverträgen kommt es darauf an, ob der Vermieter mit dem Altbau im Vergleich zu einem Neubau erhebliche Nachteile erleiden würde. In einem älteren Urteil hat der Bundesgerichtshof den Mieter-Rausschmiss für gerechtfertigt empfunden, wenn ein Altbau nur mit hohen Kosten saniert werden könnte und das Ergebnis dennoch unzeitgemäß wäre (Az.: VIII ZR 7/08). 

Die Kündigungsfristen sind entsprechend einer  ordentlichen Kündigung.

In einem neueren Urteil stellte der BGH klar, dass der Vermieter bereits in der Kündigung die  „erheblichen Nachteile“ aufzeigen muss, die ihm  ohne Abriss drohen würden. Die Kündigung sei ansonsten unwirksam (Az.: VIII ZR 243/16), befanden die Richter.

Die Kündigungsfristen sind entsprechend einer  ordentlichen Kündigung: bis fünf Jahre Mietdauer drei Monate, bis acht Jahre Mietdauer sechs Monate sowie nach acht Jahren Mietdauer neun Monate (Paragraf 573 c BGB). Hat der Vermieter das beachtet, muss er keine Ersatzwohnung stellen oder Umzugskosen erstatten.

Die Sozialklausel des Mietrechts kann einen Ausweg ermöglichen.

Der Mieter hat nur dann eine Chance, den Abriss zu verhindern, wenn er sich auf die Sozialklausel des Mietrechts berufen kann (Paragraf 574 BGB). Einer ordentlichen Kündigung kann der Mieter widersprechen, wenn die Kündigung für ihn oder für Angehörige eine Härte bedeutet. Typische Fälle  sind:

• Hohes Alter des Mieters
• Lange Dauer des Mietverhältnisses
• Schwere Erkrankung
• Behinderung
• Schwangerschaft

Ausdrücklich erachtet  der Gesetzgeber als Härte, wenn „angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“. Bei stark steigenden Mieten kann das ein plausibler Grund sein. Will sich der Mieter darauf berufen, so muss er spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses der Kündigung schriftlich widersprechen. (Paragraf 574b BGB).