Vanessa Vida-Punstein ist die Leiterin der Unteren Denkmalschutzbehörde Pirmasens. Foto: frei
Wer ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude verkaufen möchte, findet oft nur schwer einen Käufer. Viele scheuen die Auflagen der Denkmalschutzbehörden, die dadurch schwer zu kalkulierenden Kosten und die Einschränkungen bei der Gestaltung. Die Restauratorin Vanessa Vida-Punstein, Leiterin der Unteren Denkmalschutzbehörde Pirmasens, gibt einen Überblick, was es bedeutet, ein denkmalgeschütztes Gebäude zu besitzen, und zeigt Vorteile auf.
Frau Vida-Punstein, wie erfahre ich, dass ein Gebäude unter Denkmalschutz steht?
Der Verkäufer einer Immobilie ist gemäß dem Denkmalschutzgesetz dazu verpflichtet, einen Kaufinteressenten darauf hinzuweisen. Bei alten Gebäuden sollte ein Kaufinteressent auf alle Fälle nachfragen. Oder, um ganz sicher zu sein, im Nachrichtlichen Verzeichnis der Generaldirektion Kulturelles Erbe (GDKE) nachsehen. Darin sind alle Kulturdenkmäler mit ihren Baumerkmalen aufgeführt, sortiert nach Gemeinden und Straßen.
Ist darin abschließend aufgezählt, was an einem Gebäude unter Denkmalschutz steht?
Das Verzeichnis ist insbesondere dafür da, dass die Eigentümer nachvollziehen können, dass es sich um ein Denkmal handelt. Details erfährt man dann bei der Unteren Denkmalschutzbehörde. Manchmal liegt der Fokus nur auf dem Außenbereich. Das können typische Bauformen sein, aber auch beispielsweise Fassade, Dach, Fenster, Türen, Treppen, Sandsteingemäuer oder Verputz. Manche haben auch noch ein extra Schatzkästchen im Innenbereich wie Stuckdecken oder schöne Vertäfelungen, schmiedeeiserne Verzierungen oder Holzböden. Das sind dann speziell zu bewertende Dinge, für die es entsprechende Auflagen gibt.
Wer ist für die Immobilie konkret zuständig?
Erster Ansprechpartner ist immer die Untere Denkmalschutzbehörde in der Stadt oder dem Kreis, in der das Gebäude steht.
Muss sich ein neuer Eigentümer direkt nach dem Kauf bei Ihnen melden?
Die Anzeige des Besitzerwechsels ist für beide Seiten von Vorteil. Eine erste Beratung kann schon ganz allgemein einige Fragezeichen beheben. Die Beteiligung der unteren Denkmalbörde ist aber spätestens dann zwingend notwendig, wenn an dem Gebäude etwas verändert werden soll.
Viele denken, sie dürfen selbst nichts mehr entscheiden, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht. Ist das so?
Das Denkmalamt gibt zwar die Auflagen vor, die denkmalpflegerisch wichtig sind, wie beispielsweise der Erhalt von Stuckdecken oder eines schönen Holzfußbodens aus Massiveiche. Um dieses Kulturgut für die Nachwelt gemeinsam weiter zu schützen, ist es uns aber sehr wichtig, kooperativ mit dem Eigentümer zu sprechen und das gemeinsam abzustimmen. Normalerweise kommen wir zu einer beiderseitig verträglichen Lösung. Wir sehen uns nicht vorrangig als Baupolizei. Der Eigentümer hat sogar einen großen Vorteil, denn er bekommt von uns eine kostenlose Bauberatung zum Bauen im Bestand und wichtige bauliche Hinweise.
Was beinhaltet die Bauberatung?
Wir sind material- und fachspezifisch ausgebildet. Da der Denkmalschutz vielfältig ist, können wir breitgefächert antworten und zur Seite stehen. Generell ist die Grundlage der Beratung, was zu tun wäre, wie es zu tun ist und mit welchem Material.
Können Sie da ein Beispiel nennen?
Sehr oft passiert es, insbesondere bei nicht denkmalgeschützten Gebäuden im Bestand, dass materialtechnisch fachfremd gearbeitet wird. Beispielsweise wird für Sandstein statt Kalkmörtel häufig Zementmörtel oder Zementputz verwendet. Das kann bauphysikalisch sehr große Problematiken nach sich ziehen beziehungsweise gesundheitliche Schäden durch eine mögliche Schimmelbildung. Das sind schon so kleine, aber wichtige Hinweise, die vielleicht ein Denkmalschutzeigentümer nicht hat.
Können Auflagen auch in Eigenleistung erfüllt werden oder müssen immer Fachleute beauftragt werden?
Kleinere Reparaturen können in Abstimmung mit dem Denkmalamt durchaus auch in Eigenleistung durchgeführt werden. Dennoch empfehlen wir, fachlich mit Handwerkern zu gehen. Beispielsweise für Stuck, Sandsteinfassaden im bildhauerischen Stil oder Holz gibt es spezialisierte Restauratoren. Auch sind in unserer Region sehr versierte Handwerker zu finden, die eng mit dem Denkmalschutz zusammenarbeiten und viel Erfahrung mit alten Gebäuden haben. Bei größeren Umbau- oder Umnutzungsmaßnahmen, gerade wenn auch die Statik betroffen ist, sollte auch ein Architekt hinzugezogen werden, der Erfahrung mit Bauen im Bestand hat, mit historischen und organischen Materialien. Das ist etwas ganz anderes als ein Neubau.
Kann ich nach dem Beratungsgespräch mit Ihnen direkt loslegen?
Nein. Der Eigentümer muss auf alle Fälle einen Antrag auf denkmalrechtliche Genehmigung stellen. Darin werden die zuvor abgestimmten Auflagen aufgeführt. Oft sind auch Anträge für Zuschüsse und Steuervergünstigungen möglich. Dazu berät die GDKE ebenfalls. Ganz wichtig ist jedoch, dass immer alle Genehmigungen abgewartet werden, bevor mit einer Maßnahme begonnen wird.
Was passiert, wenn ich gleich anfange oder mich erst gar nicht mit der Denkmalbehörde in Verbindung setze?
Das kann schlimmstenfalls zu einer Rückbauanordnung führen und erhebliche Strafen mit sich bringen. Sogar dann, wenn man keine Kenntnis davon hatte, dass Denkmalschutz besteht.
Wann gibt es Steuervergünstigungen?
Beispielsweise für Maßnahmen, die zum Erhalt des Gebäudes beitragen, wie Reinigen der Fassade, Verfugen von Sandsteinmauern oder Sanierung des Daches. Aber auch bei einer geplanten Umnutzung, bei welcher der Charakter des Gebäudes erhalten bleiben soll, wenn beispielsweise ein Pferdestall zum Wohngebäude ausgebaut wird.
Und Zuschüsse?
Sie sind sehr individuell und es gibt sie nur in Einzelfällen. Beispielsweise wurden Zuschüsse gewährt bei einem Gebäude aus dem Historismus, bei dem die bildhauerisch sehr wertvolle und baustilprägende Sandsteinfassade restauriert wurde. Dazu gibt es gute Informationen auf der Seite der GDKE. Man darf bei den Zuschüssen aber nicht mit hohen Summen rechnen. Steuervergünstigungen sind vorteilhafter.
Alles in allem gesehen: Ist es somit erstrebenswert, ein Gebäude zu besitzen, das unter Denkmalschutz steht?
Man kann eigentlich sagen, der Denkmaleigentümer ist zu beglückwünschen. Denn er hat ein sehr individuelles Gebäude, er hat ein Gebäude mit Charakter, es ist ein wichtiges Zeugnis der Geschichte. Und von der Denkmalschutzbehörde bekommt er dafür nicht nur Auflagen, sondern auch viel Unterstützung.
Interview: Stephanie Bräunling
RHEINPFALZ Verlag und Druckerei GmbH & Co. KG