Das Wohneigentümergemeinschafts-Gesetz schreibt keine verbindlichen Instandhaltungs- oder Modernisierungspläne vor. Foto: dpa
Was schon für den Einzelnen nicht einfach ist, ist für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oft noch schwieriger: Immobilien energetisch zu modernisieren. Die Eigentümer müssen das zusammen gründlich und langfristig planen.
Eigentümergemeinschaften, die ihre Immobilie energetisch sanieren wollen, müssen sich auf einen Fahrplan einigen und alle notwendigen Schritte untereinander abstimmen. Da kann es Jahre dauern, bis ein Projekt realisiert wird. Daher liegen Gemeinschaften beim Thema Energieeffizienz oft zurück. „Knapp 25 Prozent der Wohnungen in Deutschland befinden sich in der Hand von Wohnungseigentümergemeinschaften“, weiß Anne Hillenbach von der Energieagentur Regio Freiburg, die das bundesweite Pilotprojekt „WEG der Zukunft“ mitträgt. „70 Prozent davon gelten als unsaniert.“
Nun ist es zwar nicht so, dass sich Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) weniger als andere um Umwelt- und Klimaschutz kümmerten. „Das Problem liegt im System“, meint Gabriele Heinrich vom Verband Wohnen im Eigentum in Bonn. „Entscheidungen, die von vielen Eigentümern gemeinsam getroffen werden, müssen gründlich diskutiert und mit den im WEG-Gesetz vorgeschriebenen Mehrheiten beschlossen werden.“
Mehrere Beschlüsse müssen vorausgehen.
Anders als Notreparaturen oder laufende Instandsetzungen, die auch eigenständig von den Verwaltungen in Auftrag gegeben werden können, bestehen für Modernisierungsprojekte hohe Hürden. „Modernisierungen, also Bestandsverbesserungen ohne Reparaturanlass, müssen mit der doppelt qualifizierten Mehrheit – 75 Prozent – der Eigentümer und mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile beschlossen werden“, erläutert Heinrich.
Einer umfassenden energetischen Modernisierung mit Fensteraustausch und Fassadendämmung müssen mehrere Beschlüsse vorausgehen. Erster Schritt ist der Vorbereitungsbeschluss, mit dem die Eigentümer darüber abstimmen, ob sie eine energetische Sanierung wollen. Dann müssen ein Sanierungsfahrplan erstellt, Aufträge an die Verwaltung erteilt und die Kosten geplant werden. Hilfe leisten dabei unter anderem Energieagenturen und Verbraucherzentralen. „Im Projekt ,WEG der Zukunft’ erarbeiten wir zusammen mit der Eigentümergemeinschaft, dem Verwalter und gegebenenfalls weiteren Dienstleistern einen Plan für die Wohnanlage mit mehreren Varianten“, informiert Energieagentur-Mitarbeiterin Hillenbach. „Diesen können wir dann in der Eigentümerversammlung vorstellen.“
Die Projektleiterin macht immer wieder die Erfahrungen, dass WEG bei energetischen Modernisierungen nicht lange genug vorausplanen: „Wenn beispielsweise eine Heizung kaputtgeht, muss schnell entschieden werden. Unter diesem Zeitdruck findet man nicht unbedingt die optimale Lösung.“
Über längere Zeit Kapital ansparen.
Gabriele Heinrichs Erfahrung nach ist auch immer wieder die Finanzierung ein Problem. „Wenn in den WEG nicht genügend Rücklagen für umfassende mittel- und langfristige Projekte angespart wurden, kommen sie nicht um eine Sonderumlage oder einen Kredit herum.“ Dies sei dann ein Punkt, an dem Miteigentümer oft ihre Zustimmung verweigerten. „Vor allem ältere Leute scheuen sich, noch einmal einen Kredit dafür aufzunehmen.“
Besser vorbereitet sind WEG, die über eine längere Zeit Kapital ansparen, um einen Grundstock für die energetische Sanierung zu haben. „Dafür kann zum Beispiel die Modernisierungsumlage einige Jahre vor dem angedachten Termin erhöht werden“, rät Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
„Es ist sinnvoll, jedes Jahr die gesamte Wohnanlage daraufhin zu überprüfen, wie der Zustand ist und was in Zukunft gemacht werden muss“, meint Gabriele Heinrich. So würden größere Modernisierungsstaus weitgehend vermieden. Gesetzlich vorgeschrieben ist das allerdings nicht: „Das WEG-Gesetz sieht verbindliche langfristige Instandhaltungs- und Finanzierungspläne nicht vor.“ (dpa)
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