Fallen beim Fertighaus: Vertrag vorab gut prüfen

Fertighäuser sind schnell aufgebaut. Bauherren sollten sich aber für die Prüfung des Vertrages mit dem Unternehmen Zeit nehmen.  Foto: Frank Rumpenhorst/dpa

Fertighäuser sind bei vielen beliebt. Schließlich geht der Bau oft zügig voran. Bei der Vertragsgestaltung können allerdings einige Fallen lauern. Worauf Bauherren achten müssen.

In wenigen Wochen zum Traumhaus – das ist mit einem Fertighaus durchaus möglich. Es besteht aus vorgefertigten Elementen und wird auf der Baustelle nur noch aufgebaut. Danach braucht es allerdings noch etwas Zeit für den Innenausbau. Fertighäuser können dabei durchaus individuell geplant und auf die Nutzer zugeschnitten werden.

„Das mutet unkompliziert an, ist es aber nicht“, sagt Rechtsanwalt Mike Große von der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. „Im Bauvertrag und auch im Bauverlauf können erhebliche Risiken lauern.“

Manche Leistungen können Kosten nach oben treiben

Es sei durchaus keine Seltenheit, dass in Verträgen Leistungen ausgenommen seien, die dann durch die Bauherren zusätzlich bereitgestellt werden müssten. So können die Errichtung von Baustraßen oder Lagerplätzen, die Herstellung der Ver- und Entsorgungsleitungen auf dem Grundstück oder die Bereitstellung von Baustrom und Bauwasser die Kosten in die Höhe treiben.

Das sieht der Bundesverband Deutscher Fertigbau anders. „Bei jedem Bauvorhaben, egal ob Fertighaus oder nicht, muss sich der Bauherr darum kümmern, dass Grundstück, Zufahrt, Strom, Wasser, behördliche Genehmigungen und so weiter rechtzeitig vorhanden sind“, betont Pressesprecher Christoph Windscheif. Das ist Voraussetzung, damit gebaut werden kann. „Wer ein Fertighaus plant, kann mit seinem Baupartner aber auf Wunsch auch Unterstützung bei diesen Vorleistungen vereinbaren.“

Sonderwünsche  in Vertrag aufnehmen

Eine weitere Falle: „Sonderwünsche, die vorher bei den Vertragsverhandlungen besprochen wurden, bleiben ebenfalls gern außen vor“, sagt Wendelin Monz vom Bauherren-Schutzbund. Bauherren sollten darauf bestehen, dass sie in den Vertrag aufgenommen werden.
„Viele denken, das wird sich dann später schon regeln und füllen die Lücken im Bauvertrag mit Fantasie und Optimismus“, beobachtet Rechtsanwalt Monz. „Am Ende müssen sie aber die Erfahrung machen: Was nicht im Vertrag steht, bekommt man nicht.“

Manche Klauseln sind nicht zulässig

Nicht zulässig, aber in der Praxis durchaus zu finden, sind Klauseln, die es dem Unternehmen erlauben, vertraglich vereinbarte Leistungen nachträglich zu ändern. „Es muss triftige Gründe für Änderungen geben und diese müssen für Kunden zumutbar sein“, sagt Monz.

„Unwirksam ist auch die Vertragsregelung, dass der Bauherr nur eine Woche nach dem Aufbau des Hauses Zeit hat, Mängel anzuzeigen.“ Ebenfalls unzulässig ist das Ansinnen eines Bauunternehmens, die Preise für Teilleistungen nach der aktuellen Preisliste bei Fertigstellung des Objekts abrechnen zu wollen.

Eigenleistungen können zur Falle werden

Gern werben Anbieter damit, dass Bauherren den Preis durch Eigenleistungen reduzieren können. Das ist meist unproblematisch bei Ausbauleistungen wie Malerarbeiten oder dem Verlegen des Bodenbelags. „Mit einem höheren Risiko sind hingegen Eigenleistungen verbunden, die einen direkten Einfluss auf den Baufortschritt haben“, so Große. Für eine Verzögerung müsse der Bauherr in solchen Fällen unter Umständen selbst aufkommen.

Fallen können auch im Zahlungsplan stecken. „Der ist oft kopflastig“, erklärt Monz. „Das heißt, die ersten Raten werden zu früh und zu hoch angesetzt.“ Bauherren sollten auf ihr Recht pochen, schon von der ersten Rate fünf Prozent des Gesamtwerklohnes als Sicherheit einzubehalten, rät der Jurist. „Außerdem muss die letzte Rate mindestens zehn Prozent betragen. So hat der Bauherr am Ende jedenfalls 15 Prozent, die er erforderlichenfalls für Mängel und Restleistungen verwenden kann.“

Unternehmen dürfen Sicherheiten verlangen

Auch die Bauunternehmen wollen sich absichern, denn sie gehen mit hohen Summen in Vorleistung, wenn sie das Haus industriell vorfertigen. „Sie dürfen von ihren Kunden in engem Rahmen Sicherheiten verlangen“, stellt Wendelin Monz klar. „Aber dabei schießen sie schon mal über das Ziel hinaus.“

Bereits 2017 untersagte das Oberlandesgericht Koblenz die verbraucherfeindliche Klausel in Verträgen eines Fertighausunternehmens, nach der Bauherren den Anspruch auf Auszahlung ihres Darlehens an das Bauunternehmen abtreten, um dieses abzusichern (Az.: 2 U 296/16). In diesem Jahr wies der Bundesgerichtshof (BGH) die Nichtzulassungsbeschwerde des Unternehmens zurück.

„Die Abtretung des Darlehens an die Baufirma hat enorme Nachteile für den Bauherrn“, erklärt Monz. „Die Baufirma hat dann praktisch das Zugriffsrecht auf das Darlehen des Bauherrn.“ Sie könne etwa Raten anfordern, wenn das gar nicht gerechtfertigt ist.

Auch beim Termin der Fertigstellung gibt es Streitpotenzial. „Grundsätzlich muss die Dauer der Bauausführung zwingend in den Vertrag aufgenommen werden“, sagt Rechtsanwalt Monz. „Doch versuchen es manche Unternehmen mit Tricks.“

Bei Ausführungsfrist wird mitunter getrickst

Einer davon: Sie geben im Vertrag eine Ausführungsfrist an, machen deren Beginn aber von bestimmten Voraussetzungen abhängig, zum Beispiel von der Erstellung einer Baustraße durch den Bauherrn. Dem Bauherrn empfehlen sie dann für die Arbeiten eine bestimmte Firma. Diese beginnt aber erst, wenn es dem Bauunternehmen passt. Damit lässt sich der Beginn der Ausführungsfrist beliebig steuern. „Bauherren sollten Verträge stets aufmerksam prüfen und sich im Zweifelsfall fachlichen Rat einholen“, sagt Verbandsvertreter Windscheif. Aus seiner Sicht bieten Fertighäuser durchaus Vorteile: So seien der Baufortschritt, also der Zeitplan und damit die zu leistenden Zahlungen, bei einem Fertighaus im Voraus gut planbar.

Auch das Wetter spiele bei Fertighäusern keine so große Rolle während der Bauphase. Der Großteil der Bauleistung werde nämlich nicht auf der Baustelle, sondern schon bei der Produktion der Bauelemente erbracht. „Das Risiko für den Bauherren ist bei einem Fertighaus-Bauvertrag also insgesamt geringer.“ (dpa)