Grundstücksverkauf: Wer haftet wann?

Grundstücksbesitzer müssen dafür sorgen, dass Passanten gefahrlos vorbeilaufen können. Foto: dpa

Herunterfallende Äste, abrutschende Dachziegel, Glatteis auf ungeräumten Gehwegflächen: Im Herbst und im Winter steigen die Risiken witterungsbedingter Unfälle. Grundstückseigentümer müssen dafür Sorge tragen, dass niemand Schaden nimmt, der das Grundstück passiert oder es betritt. Doch wer haftet, wenn das Grundstück verkauft wird?

Grundstück veräußert – Verkehrssicherungspflicht entfällt? „Die Verantwortung für Gefahren fasst man unter dem Begriff der Verkehrssicherungspflicht zusammen. Sie liegt grundsätzlich beim Eigentümer“, erklärt Thomas Raff, Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz. Überträgt der Eigentümer sein Grundstück, geht die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über. Doch zu welchem Zeitpunkt geschieht dies genau? „Der Moment, in dem nicht mehr der Veräußerer, sondern der Erwerber für die Verkehrssicherungspflicht einstehen soll, fällt nicht automatisch mit dem Abschluss des Notarvertrages zusammen“, erläutert Raff. In der Praxis komme im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber nicht selten eine Vorverlagerung des Besitzübergangs vor.

Sind Besitz und Eigentum dasselbe? „Besitz und Eigentum werden zwar im Alltag gleichbedeutend verwendet, rechtlich sind es zwei Paar Schuhe“, so Raff. „Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht. Besitzer hingegen ist, wer über die tatsächliche Sachherrschaft verfügt.“

Eigentum und Besitz können also auseinanderfallen. So ist der Mieter eines Hauses zwar dessen Besitzer, aber nicht sein Eigentümer.

Wer ist wann verantwortlich? Wann Verkehrssicherungspflichten auf den Erwerber übergehen, wird in notariellen Verträgen geregelt. Wird ein Grundstück verschenkt, vereinbaren die Beteiligten zumeist, dass Besitz und Verantwortlichkeit mit der Beurkundung auf den Erwerber übergehen. „Bei einem Kaufvertrag verhält es sich oft anders“, weiß Raff: „Für die vertragsgemäße Eigentumsumschreibung sind verschiedene Genehmigungen und Löschungsunterlagen alter Gläubiger notwendig, von deren Vorliegen die Zahlung des Kaufpreises abhängig ist. Der Verkäufer wird sein Grundstück erst aus der Hand geben, wenn er den Kaufpreis erhalten hat.“

Die Kaufpreiszahlung ist für die wirtschaftlichen Interessen also sehr bedeutsam und wird häufig zum Anknüpfungspunkt für den Wechsel von Besitz und Verkehrssicherungspflicht gemacht.
Hat der Eigentümer keine Herrschaft über die Sache mehr, will er in der Regel auch nicht mehr für die Verkehrssicherung einstehen. Die Eigentumseintragung im Grundbuch, die häufig später erfolgt, werde auch deswegen oft als „reine Formsache“ angesehen. (rhp)