Grundstück teilen: Das müssen Eigentümer beachten

Der Bebauungsplan zeigt, ob eine Grundstücksteilung möglich ist.

Der Bebauungsplan zeigt, ob eine Grundstücksteilung möglich ist. Foto: dpa

 

Streitende Erben oder Verkaufsabsichten: Gründe für eine Grundstücksteilung gibt es einige. Das gilt allerdings auch für mögliche Hindernisse. Was Eigentümer beachten sollten.

Mal angenommen, ein Grundstück ist riesengroß und der Eigentümer benötigt nicht die gesamte Fläche. Was tun in einem solchen Fall? Der Besitzer kann das Grundstück teilen – aber er muss es nicht.

„Grundsätzlich kann ein großes Baugrundstück mit mehreren Wohnhäusern bebaut werden“, sagt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin beim Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Eine Teilung sei hierfür nicht zwingend nötig. Sie könne aber sinnvoll sein, zum Beispiel wenn das Baugrundstück für das eigene Bauvorhaben zu groß ist und der Eigentümer die finanziellen Belastungen nur für ein kleineres Grundstück tragen will. Nach der Teilung kann das nicht benötigte Grundstück verkauft werden.

Option für uneinige Erben

Eine Teilung bietet sich auch an, wenn sich eine Erbengemeinschaft nicht einigen kann, was mit dem Grundstück geschehen soll.

Oder ein anderer Fall: Zwei Familien haben sich entschieden, auf einem Grundstück zwei Häuser zu bauen. Eine der Familien will nun ihr Haus verkaufen. Dann böte sich auch die Grundstücksteilung an, denn: „Potenzielle Käufer interessieren sich in der Regel mehr für ein eigenes Grundstück als für Miteigentum“, so Storm.

Mit der Teilung lasse sich auch auf anderem Weg Geld sparen. Ein Beispiel: Eltern teilen ein Grundstück und schenken eine der Flächen ihrem Kind. „Mit der Schenkung lässt sich gegebenenfalls ein hoher Grundstückswert steuerfrei übertragen“, erläutert Paul Grötsch, Geschäftsführer des Deutschen Forums für Erbrecht.

Nur mit Genehmigung

Bei der Umsetzung der Teilung ist es nicht damit getan, einfach nach Gutdünken einen Strich durch das Grundstück zu ziehen. „In manchen Fällen muss die Teilung genehmigt werden, etwa durch das Bauamt“, erläutert Martin Thelen von der Bundesnotarkammer in Berlin. Das sei bundesweit notwendig, wenn das Grundstück von einem Umlegungs-, einem Enteignungs-, einem Sanierungsverfahren oder einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme betroffen ist. Je nach Bundesland muss man eventuell noch weitere Genehmigungen einholen.

Keine rechtswidrigen Zustände

Durch die Teilung dürften auch keine sogenannten baurechtswidrigen Zustände entstehen, etwa zu geringe Abstandsflächen. „Dieser Aspekt sollte mit dem Bauamt abgesprochen werden“, rät Thelen.
Sobald die Genehmigungsfragen geklärt sind, kann es losgehen: Fachleute vermessen die neuen Grundstücke und beantragen beim zuständigen Kataster- und Liegenschaftsamt eine neue Flurkarte. Darin werden die neuen Grundstücke als Flurstücke aufgenommen.

Wo genau die neuen Grenzen sein sollen, bestimmt zunächst der Eigentümer oder die Eigentümerin. Inka-Marie Storm von Haus & Grund: „Die geplante Teilung darf nicht den Vorschriften des jeweiligen Bebauungsplans widersprechen.“ Darin sind zum Beispiel die Bauweise und die zulässigen überbaubaren Grundstücksflächen festgelegt.

Die Ergebnisse der Vermessung und die Lage der neu entstandenen Grundstücke gehen ans Grundbuchamt. Dort werden die Daten ins Grundbuch eingetragen. „Damit sind die Grundstücksgrenzen amtlich“, so Storm.

Für die Grundstücksteilung fallen Kosten an. Die Höhe hängt vom Bundesland ab. Dazu kommen Gebühren beim Grundbuchamt. Den Antrag des Eigentümers auf Grundstücksteilung entwerfen die Vermessungsbehörde oder ein Notar. Diese beglaubigen ihn öffentlich. Die Kosten hierfür hängen vom Wert des zu teilenden Grundstücks ab. (dpa)