Bankkredit: WEG-Mitglieder haben es schwer

Oft ist das Hausgeld-Konto von Wohnungseigentümergemeinschaften für eine Sanierung nicht ausreichend gefüllt. Foto: dpa

Das Dach ist undicht, der Aufzug ruckelt, die Heizung ächzt. Die Mitglieder von Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) stehen mitunter vor großen Investitionen. Dafür ist nicht immer genug Geld im Rücklagen-Topf. Die WEG-Mitglieder haben dann zwei Möglichkeiten: Entweder schießt jeder Geld zu, oder die Gemeinschaft nimmt einen Kredit auf. Der Weg zum Darlehen ist allerdings mühsam.

Rechtlich ist es in Ordnung, wenn WEGs Kredite aufnehmen. Laut Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) müssen sie dafür einen Beschluss fassen. „Die einfache Mehrheit reicht“, erläutert der Sprecher des Dachverbands deutscher Immobilienverwalter (DDIV), Steffen Haase. Um einen nicht anfechtbaren Beschluss zu fassen, muss der Hausverwalter die Eigentümer vorab ausführlich über die Risiken informieren, befand der BGH (Az.: V ZR 244/14). Gabriele Heinrich, Vorstandsmitglied im Verband Wohnen im Eigentum in Bonn, findet die Auflage richtig: „WEGs und ihre Verwaltungen sind gefordert, den Kredit kritisch zu diskutieren und Alternativen abzuwägen.“

Manche Verwalter sondieren die Stimmung informell im Vorfeld. Das ist erlaubt. Offiziell gehört das Thema auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung. Auf den Tisch müssen die angestrebte Darlehenshöhe, die Höhe der anfallenden Zinsen, die Rückzahlungskonditionen und die Laufzeit. Der Kredit muss innerhalb dieser Frist getilgt sein.

Länger als zehn Jahre darf die Finanzierung generell nicht laufen. Die Gemeinschaft soll sich nicht dauerhaft verschulden. Gesprochen werden muss auch über die Ausfallhaftung aller für den Fall, dass einzelne Eigentümer nicht zahlen.

Eine WEG hat an sich kein Gemeinschaftseigentum als Sicherheit. 

Mit das größte Problem beim Darlehen sind die Banken. Die überwiegende Anzahl von ihnen macht bei WEG-Anfragen dicht. Grund sind die fehlenden Sicherheiten. „Die WEG hat an sich kein Gemeinschaftseigentum“, erläutert Jan Jansen, Anwalt in Andernach und Mitglied der Rechtsanwaltskammer Koblenz. „Ein Garten ist zum Beispiel keine Sicherheit.“ Also kann das Geldinstitut nicht, wie bei anderen Finanzierungen, ins Grundbuch gehen. Es hat oft nichts, an dem es sich schadlos halten kann, falls der Kredit platzt. Das schreckt ab und macht es für WEGs und ihre Verwalter schwierig, eine kreditgebende Bank zu finden.

Es gibt aber einige Spezialinstitute. Dazu gehören nach Angaben des DDIV die Bank für Wohnungswirtschaft, die Aareal Bank, die Hausbank München und die private WEG-Bank. Volks- und Raiffeisenbanken sowie die Sparkassen sind nach Erfahrung von Haase ebenfalls Adressen, bei denen anzuklopfen sich lohnen könne.

Vor Abschluss des Kreditvertrags wollen die Institute meistens einen Blick in die WEG-Unterlagen werfen. Bei dieser Art Bonitätsprüfung prüfen sie, ob Wohngeldschulden bestehen oder Zahlungsausfälle vorkamen. „Wenn das der Fall ist, werden die Gespräche noch komplizierter“, weiß Haase. Seinen Angaben zufolge springen mitunter auch Landesbanken und Förderbanken WEGs mit Bürgschaftsprogrammen zur Seite.

Vielfach müssen Eigentümergemeinschaften für Kredite Zinsaufschläge und Bank-Auflagen akzeptieren: „Manche fordern für die Kreditvergabe einen Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit“, so Haase. Das sind drei Viertel der Eigentümer. Den Kreditvertrag unterschreibt der Verwalter, sobald der Beschluss zur Kreditaufnahme unanfechtbar ist.

Es gibt auch Alternativen zum Gemeinschaftsdarlehen. 

Die Eigentümer zahlen Zins und Tilgung des Gemeinschaftskredits über das Hausgeld. Es wird häufig erhöht, um die Kosten reinzubekommen. Eigentümern, die Geld auf der hohen Kante haben, kann die Gemeinschaft per Beschluss das Recht auf Sondertilgungen einräumen. Sie dürfen dann ihren Kreditanteil – gerechnet nach Miteigentumsanteilen – auf einen Schlag bezahlen. „Dann sind Zins- und Tilgungsleistungen nur durch die übrigen Eigentümer zu tragen“, erläutert Anwalt Jansen.

Die Pflicht nachzuschießen, falls einer der anderen das Hausgeld schuldig bleibt, besteht trotz Sonderzahlung weiter. Zumindest innerhalb der WEG. Die Haftung der Bank gegenüber kann jedoch wegfallen. Jansen empfiehlt Sonderzahlern, beim Kreditgeber eine sogenannte Haftungsbefreiung zu beantragen.

Gabriele Heinrich rät WEGs, Alternativen zum Gemeinschaftsdarlehen zu erwägen: „Vielleicht findet sich ein Institut, das gebündelte Kreditanträge ohne Bonitätsprüfung einzelner Eigentümer bearbeitet.“ Das käme insbesondere finanzschwächeren Eigentümern entgegen. Sie hätten sonst kaum Aussicht auf ein Darlehen, sollte die WEG Sanierungen über Einzelkredite ihrer Mitglieder finanzieren wollen.

Die Option gebündelter Verträge bieten Heinrich zufolge auch einige Landesförderbanken an. So komme eine WEG einfacher an Geld der KfW-Förderbank. Sie unterstützt unter anderem energetische Modernisierungen. (dpa)