Langjährige Mieter: Diese Rechte haben sie

Wurden vor dem Einzug neue Fenster eingesetzt, die dicht sind, muss der Vermieter für Abhilfe sorgen, wenn es anfängt, durch Ritzen zu ziehen. Foto: dpa

Die Heizung ist veraltet, der Teppichboden nach Jahren abgenutzt, durch die Fenster zieht es. Müssen langjährige Mieter derselben Wohnung das hinnehmen? Und kann der Vermieter die Kosten für Renovierungen umlegen?

Beim Einzug in die Mietwohnung schien noch alles top in Schuss. Doch nach einigen Jahren hat sich das geändert: Manches ist abgenutzt, anderes veraltet. Aber können Mieter überhaupt Anpassungen fordern? Und wenn ja, kann dies dazu führen, dass die Miete steigt?

Im Grundsatz ist die Sache klar: „Der Vermieter muss die Mietsache in dem Zustand erhalten, in dem sie sich bei der Übergabe befunden hat“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Wenn im Laufe der Mietzeit Verschlechterungen oder Verschleißerscheinungen auftreten, muss der Vermieter tätig werden. Er muss reparieren und instandsetzen – auf eigene Kosten oder es aus der Miete finanzieren.“ Im Zweifel kann das Übergabeprotokoll helfen.

Das heißt: Wenn etwas kaputt geht, kann der Mieter Ersatz verlangen, ohne dass es teuer wird. Jedenfalls, wenn der Mieter die Räume so genutzt hat, wie vertraglich vereinbart. Aber natürlich gibt es Ausnahmen.

Während der Mangel besteht, haben Mieter grundsätzlich das Recht, die Miete zu kürzen. „Die Mietminderung ist der Ausgleich dafür, dass die Wohnung nicht 100 Prozent wert ist und deshalb muss ich auch nicht 100 Prozent Miete zahlen“, sagt der Experte. Wie viel im Einzelfall angemessen ist, stellen Gerichte per Einzelfallentscheidung fest. Wer einen entsprechenden Rechtsschutz hat, ist fein raus. Andernfalls ist das Klagerisiko nicht zu unterschätzen.

Mieter hat keinen Anspruch auf Modernisierung

Ein Mietvertrag kann vorsehen, dass der Mieter sogenannte Kleinreparaturen von insgesamt höchstens 8 Prozent der Jahreskaltmiete selbst trägt, sagt Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland (IVD). „Das geht aber nur bei Gegenständen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, zum Beispiel Fenstergriffe oder Türklinken.“ Fensterdichtungen zählten nicht dazu.

„Der Vermieter muss nur den Status quo erhalten, der im Mietvertrag festgelegt ist“, betont Engel-Lindner. Das bedeutet: Ist der Mieter beispielsweise vor Jahrzehnten in eine Wohnung mit Gasöfen gezogen, die mittlerweile 40 Jahre alt sind, hat er keinen Anspruch darauf, dass diese ausgetauscht werden. „Es gibt kein Recht auf eine neue oder andere Heizung, solange die Öfen funktionieren“, so die Anwältin.

„Der Vermieter kann aber unter dem Aspekt energiesparende Modernisierung tätig werden und die Gasöfen austauschen“, erläutert Ropertz. Dadurch wird ein Zustand geschaffen, der besser ist als bei der Übergabe. Hier spricht man von einer Modernisierung.

An der Stelle kommt die gefürchtete Kostensteigerung ins Spiel. Kündigt der Vermieter die Modernisierung drei Monate vorher ordnungsgemäß an, darf er laut Ropertz bis zu 8 Prozent der Kosten auf die Jahres-Nettokaltmiete aufschlagen. Aber zugleich darf die Miete aus diesem Grund binnen sechs Jahren höchstens um 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei Mieten von weniger als 7 Euro pro Quadratmeter um maximal 2 Euro. Künftig könnte es aber auch regional abweichende Bestimmungen von diesen Regeln geben – etwa durch den Berliner Mietendeckel.

Engel-Lindner nennt weitere Beispiele einer Modernisierung: Austausch von Einfachfenstern durch Isolierglasfenster, Einbau eines Wasserboilers oder Anschluss an eine Zentralheizung. „Als energiesparende Modernisierung zählt zum Beispiel die Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern oder das Einsparen von Strom.“

Auch Optik kennt Verschleiß

Der Grad zwischen Modernisierung und Instandhaltung ist schmal: Sind etwa die Holzfenster während der Mietzeit undicht geworden, kann eine Gummidichtung eingefasst werden. Das ist Instandhaltung. „Der Austausch der Fenster kann nötig sein, wenn sie so undicht sind, dass sie nicht mehr zu reparieren sind“, ergänzt Engel-Lindner. „Der Vermieter ersetzt sie dann natürlich nicht durch alte Fenster und trotzdem ist es keine Modernisierung – außer der Vermieter plant das für das ganze Haus.“

Was ist etwa mit einem vergilbten Spülkasten im Bad? Ein Grenzfall, sagt Ropertz. „Aber auch Sanitäreinrichtungen im Bad haben eine natürliche Lebenszeit. Auch wenn sie noch funktional sind, können sie optisch verschlissen sein, so dass sich ein Erneuerungsbedarf gibt.“ In welchem Zustand ein Gegenstand dafür sein muss, könne aber nicht allgemeingültig beantwortet werden. Das Landgericht Berlin hat beispielsweise in einer Entscheidung darauf verwiesen, dass bei einem Teppichboden von einer maximalen Lebensdauer von zehn Jahren auszugehen sei (Az.: 64 S 184/17). Mieter könnten dann als Instandsetzung den Austausch verlangen.

Schönheitsreparaturen wie das Streichen und Tapezieren von Wänden, Fußböden, Heizkörpern oder Innentüren sind dagegen Aufgabe des Vermieters. Michael Peter, Leiter der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Bonner Anwaltverein, empfiehlt den Blick in den Mietvertrag: „Regelmäßig sehen die Verträge vor, dass der Mieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zuständig ist.“ Viele Vertragsklauseln seien jedoch laut Bundesgerichtshof unwirksam. „Zum Beispiel, wenn starre Fristen vorsehen, dass der Mieter die Räume etwa zwingend alle drei Jahre zu renovieren hat“, führt Peter aus. Dann wäre die Abwälzung unwirksam und laut Gesetz der Vermieter in der Pflicht. „In diesem Fall kann sich der Mieter an den Vermieter wenden.“ (dpa)