Schimmel in der Mietwohnung kann zu gesundheitlichen Problemen führen. Daher gilt er auch als Mangel, der zur Mietminderung berechtigt. Foto: Andrea Warnecke/dpa-tmn
VON MONIKA KLEIN
Schimmelbildung und lärmende Nachbarn sind häufige Gründe für eine Mietminderung. Der bundesweite Verein Haus & Grund vertritt die Interessen von privaten Vermietern. Jürgen Hammel, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, steht dem Kaiserslauterer Zusammenschluss vor. Er kennt die Pflichten der Eigentümer, aber auch deren gesetzliche Möglichkeiten, die bis zu einer fristlosen Kündigung führen können.
Nach Hammels Erfahrungen ist Schimmelbildung einer der häufigsten Gründe, der von Mieterseite für eine Mietminderung angeführt wird. Tritt ein solcher Pilzbefall in Wohnräumen auf, stellt sich immer die Frage: Woher kommt er? Der Mieter sei meist der Meinung, dass ein bauseits vorhandener Mangel die Ursache sei, so Hammel. Der Vermieter hingegen gehe davon aus, dass unzureichend gelüftet oder geheizt wurde. Ist Schimmel vorhanden, muss der Vermieter nachweisen, dass das Nutzerverhalten den Schimmelschaden verursacht hat. Verbindlich klären lässt sich dies durch das Einschalten eines Sachverständigen.
Lärmbelästigung ist ein weiterer Punkt, der bei Mietern nicht selten zu Ärger führt. Lärm durch Baumaßnahmen, die der Vermieter als energetische Sanierung durchführt, zu der auch ein Fensteraustausch oder ein Gerüst vor der Nase zählen, müsse der Mieter für die Dauer von drei Monaten hinnehmen, so der Rechtsexperte. „In diesem Fall kommt keine Minderung in Betracht, da energetische Gebäudesanierungen von staatlicher Seite erwünscht sind.“
Konfliktpotenzial birgt aber auch Lärm durch Nachbarn innerhalb von Mietobjekten oder Wohnungseigentümergemeinschaften, wenn etwa verschiedene Generationen unter einem Dach leben. „Wollen sie sich nicht im Binnenverhältnis auseinandersetzen, schalten sie den Vermieter ein“, weiß Hammel. „Vermieter versuchen häufig im Interesse einer funktionierenden Hausgemeinschaft zwischen den Konfliktparteien zu vermitteln. Gelingt ihnen die Wiederherstellung des Hausfriedens nicht, bleibt ihnen nur die Option, das Mietverhältnis mit der hartnäckig störenden Mietpartei im Interesse des Hausfriedens zu kündigen“, erläutert der Jurist.
Auch Gebrauchsbeeinträchtigungen verursacht durch Wasserschäden, beispielsweise hervorgerufen durch marode gewordene Leitungen oder schadhafte Silikonfugen, können Gründe für Ärger sein.
Voraussetzung für eine Mietminderung ist das Anzeigen des mietrechtlichen Sachmangels durch den Mieter. „Der Vermieter ist darauf angewiesen, dass er diese Information bekommt“, weist Hammel hin. Erst dann setze das Mietrecht ein und der Vermieter sei verpflichtet, den Sachmangel zu prüfen und ihn fachgerecht beseitigen zu lassen. Das Setzen einer Frist sei nicht zwangsläufig erforderlich. Sie komme nur dann zum Tragen, wenn auf die Anzeige des Mangels keine Reaktion erfolge und der Mieter den Vermieter in Verzug setze, um gegebenenfalls den Mangel in Eigenregie beheben zu lassen und die Kosten von dem Vermieter einzufordern.
Die Nutzwertanalyse gibt Aufschluss
Für eine solche Anzeige gibt es keine Formvorschrift. Sie kann mündlich, telefonisch oder auf anderen Kommunikationswegen transportiert werden. Allerdings: „Bei einem Rechtsstreit ist der Mieter nachweispflichtig“, unterstreicht der Fachanwalt. Das bedeutet, dass er belegen muss, dass er den Vermieter informiert hat. Gemindert werden kann der Mietzins ab dem Tag, an dem der Sachmangel aufgetreten ist. Für den Mieter stellt sich die Frage: „Wie viel kann ich abziehen?“ Berechnet wird die Mietminderung in der Regel mit Prozentsätzen der Bruttomiete. Im Internet finden sich dazu etliche Tabellen und Gerichtsurteile, zuverlässiger und laut Hammel im Landgerichtsbezirk Kaiserslautern anerkannt ist eine Mietminderung nach der Nutzwertanalyse. Dabei werden Nutzwertpunkte für die einzelnen Wohnräume vergeben und addiert und im ersten Schritt der Nutzwertanteil der von dem Mangel betroffenen Räume berechnet. Im zweiten Schritt wird dieser Wert mit dem Grad der Beeinträchtigung multipliziert, sodass es nur noch ein Rechenexempel ist, auf den Wert der „angemessenen“ Mietminderung zu kommen.
Doch Vorsicht! Wird die Minderung zu hoch angesetzt, trägt der Mieter das Risiko dieser Fehleinschätzung. In diesem Fall kann der Vermieter die einbehaltene Miete einfordern – und das ist längst nicht alles. „Der Vermieter kann je nach Höhe der zu Unrecht geminderten Miete auch fristlos kündigen und mit der fristlosen Kündigung eine hilfsweise fristgerechte Kündigung verbinden“, nennt der Fachanwalt den Handlungsspielraum. Hintergrund ist, dass die unberechtigte Minderung als Zahlungsrückstand angesehen und somit eine Kündigung möglich wird.
Sind sich beide Parteien nach einem solchen Vorfall nicht mehr „grün“, kann dies zu einem Schriftverkehr zwischen Anwälten und eventuell auch zu einem Rechtsstreit führen. „Schalten die Beteiligten Fachanwältinnen und Fachanwälte oder einen Verband wie Haus & Grund oder eine Organisation wie den Mieterschutzbund ein, kann man sich häufig ohne gerichtliche Auseinandersetzung auf einer sachlichen Ebene einigen“, spricht der Haus & Grund-Vertreter von seinen Erfahrungen.
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