Verrechnung von Forderungen von Mieter und Vermieter möglich

Eine einmalige Mietkürzung wegen  eines Nebenkosten-Guthabens muss mindestens einen
Monat vorab schriftlich angekündigt werden. Foto: dpa

Mal wartet der Mieter seit Monaten auf eine Nebenkosten-Erstattung, mal hat er für den Vermieter Handwerker-Kosten ausgelegt: Zahlt der Vermieter nicht, hat der Mieter das Recht, die Miete zu kürzen. Dabei müssen allerdings einige Spielregeln beachtet werden.

Bei jedem Vertrag ist es grundsätzlich möglich, eigene Forderungen mit den Forderungen des Vertragspartners zu verrechnen. In der jeweiligen Höhe gilt dann die Forderung des anderen als beglichen. Auch bei einem Mietvertrag ist das erlaubt.

Angenommen, die Betriebskostenabrechnung hat ein Guthaben des Mieters von 200 Euro ergeben. Der Anspruch des Mieters ist ohne Zweifel, da ihn der Vermieter selber ausgerechnet hat. Der Vermieter denkt aber gar nicht daran, das Guthaben zu überweisen. In so einem Fall kann sich der Mieter per Aufrechnung holen, was ihm zusteht: Er kürzt die Miete einmalig um 200 Euro und macht auf der Überweisung einen entsprechenden Vermerk. „Der Vermieter muss sich das gefallen lassen“, erläutert die Düsseldorfer Rechtsanwältin Katia Genkin. „Sollte er deswegen klagen oder kündigen, würde er einen Prozess mit Pauken und Trompeten verlieren.“

Der Mieter darf Forderungen aufrechnen, egal, was im Mietvertrag steht.

Da das manchen Vermietern gar nicht behagt, wollen sie per Mietvertrag das Aufrechnungsrecht ausschließen, etwa mit Formulierungen wie: „Die Aufrechnung mit eigenen Forderungen ist untersagt.“ Das ist nicht zulässig. Der Gesetzgeber hat geregelt, dass der Mieter selbst „entgegen einer vertraglichen Bestimmung“ seine Forderung gegen eine Mietforderung aufrechnen darf (Paragraf 556b Bürgerliches Gesetzbuch). Der Mieter muss lediglich seine Absicht dem Vermieter „mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform“  anzeigen. Dafür reichen eine E-Mail oder eine SMS aus. Die eigenhändige Unterschrift ist nicht notwendig, ebenso wenig die Papierform (Paragraf 126b BGB).

„Das Aufrechnungsrecht des Mieters darf lediglich eingeschränkt werden“, sagt Rechtsanwältin Genkin.  Das umfasst die Ankündigung von mindestens einem Monat sowie die Begrenzung auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen. Wurde eine solche Klausel vereinbart, dürfte der Mieter nicht aufrechnen, wenn er mit dem Vermieter noch über den Anspruch streitet, sei es vor Gericht oder ohne juristische Klärung. (ftx)