Mietvertrag: Welcher Typ für wen geeignet ist

Ist eine Staffelmiete vereinbart, sind Preiserhöhung vorab exakt festgelegt. Foto: dpa

Mit den Preisen im Supermarkt steigt die Wohnungsmiete? Das gilt, wenn eine Indexmiete vereinbart wird. Es gibt aber noch drei andere Mietvertragstypen: den Zeitmietvertrag, den Staffelmietvertrag und den unbefristeten Vertrag. Wir geben Tipps, für wen sie jeweils geeignet sind.

Der unbefristete Mietvertrag: Bei dem in Deutschland am häufigsten abgeschlossenen Mietvertrag ist das Ende nicht festgelegt. Für Mieter gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Vermieter dagegen dürfen nur dann kündigen, wenn ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt, zum Beispiel Eigenbedarf, und sie – je nach Wohndauer – drei bis neun Monate Vorlauf einhalten.

Außer bei Sozialwohnungen darf der Vermieter das monatliche Entgelt bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Der Mieter muss dem zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist und Jahressperrfrist sowie Kappungsgrenze eingehalten werden, so der Deutsche Mieterbund. Das heißt: Seit Einzug oder letzter Mieterhöhung müssen mindestens zwölf Monate vergangen sein. Und relativ niedrige Mieten darf der Vermieter nicht auf einmal auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. „Die Miete darf in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen“, erläutert Claudia Seibel von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein.

Der Zeitmietvertrag: Hier steht das Ende des Mietverhältnisses von Anfang an fest. „Auch Mieter können diesen Vertragstyp nicht während der Laufzeit kündigen“, sagt Anja Franz vom Mieterverein München. Seit 2001 muss ein konkreter Befristungsgrund angegeben werden, etwa Eigenbedarf, Umbau oder Modernisierung der Wohnung. „Fehlt dieser Hinweis, hat dies zur Konsequenz, dass der Vertrag rechtlich wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt wird“, so Franz. Das Schlagwort „Eigenbedarf“ reicht nicht als Grund, ergänzt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland: „Das Verwandtschaftsverhältnis muss konkretisiert werden, damit der Mieter nachprüfen kann, ob die Befristung wirksam ist.“

Zeitmietverträge können für beide Seiten Vorteile haben. „Das schafft auch beim Mieter klare Verhältnisse, und man erspart sich Streit und eventuelle Eigenbedarfskündigungen“, so Wagner. Tritt der Grund der Befristung nicht mit Ablauf der Befristung ein, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Der Staffelmietvertrag: Er kann für einen unbegrenzten Zeitraum geschlossen werden. Mit der Staffelmiete werden die Mietzinssteigerungen von vornherein festgelegt. „Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen und es muss entweder die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich genannt oder aber der jeweilige Erhöhungsbetrag in Euro angegeben werden“, erläutert Anja Franz.Eine Vereinbarung, nach der die Miete jedes Jahr um 5 Prozent steigt, ist unwirksam. Ebenso reicht die Angabe eines gestaffelten Quadratmeter-Preises nicht aus. „Wenn die Staffelmieten unwirksam vereinbart wurden, muss der Mieter lediglich die ursprünglich vereinbarte Miete bezahlen, die Staffeln gelten dann nicht. Der Vermieter darf dafür aber eine Mieterhöhung nach Mietspiegel geltend machen“, sagt sie.

„Wenn die Einstiegsmiete und die Staffeln niedrig sind, kann so ein Vertrag für Mieter attraktiv sein“, meint Julia Wagner von Haus & Grund Deutschland. Denn außer den Staffeln sind weitere Mieterhöhungen weitestgehend ausgeschlossen. Der Mieter weiß also, wie sich seine Miete in den nächsten Jahren entwickeln wird.

Der Indexmietvertrag: Hier ist die Miete an den Verbraucherpreisindex geknüpft. „Die Miete wird im Laufe des Mietverhältnisses in dem Umfang teurer, wie der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland steigt“, erklärt Anja Franz.Der Vermieter darf die vereinbarte Miete frühestens ein Jahr nach Vertragsabschluss anheben. In einer schriftlichen Mieterhöhungserklärung muss er den alten und den aktuellen Preisindex angeben und die entsprechende Steigerung oder die Höhe der neuen Miete berechnen. Anders als bei Erhöhungen auf die Vergleichsmiete sei dafür keine Zustimmung des Mieters notwendig, so Franz.

„Für den Vermieter ist die Indexmiete ein interessantes Modell“, meint Wagner. Die Mieteinnahmen entwickelten sich kontinuierlich. Für den Mieter habe das Modell den Vorteil, dass Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierungsarbeiten ausgeschlossen sind. (dpa)