Mietrecht: Heizung muss funktionieren

Richtig warm muss die Heizung nur von 6 bis 23 Uhr werden. Nachts sind kühlere Räume
in Ordnung. Foto: dpa

Wenn es Herbst wird, friert mancher nicht nur im Freien, sondern auch in der Wohnung. Was können Mieter tun, wenn es zu Hause nicht richtig warm wird?

In den meisten Mietverträgen ist geregelt, dass die Heizperiode spätestens ab dem 1. Oktober beginnt. Fehlt eine Vereinbarung darüber, für wie viel Wärme der Vermieter zu sorgen hat, kann sich der Mieter auf die Rechtsprechung stützen. In Wohnräumen gelten 20 bis 22 Grad Celsius als angemessen, in Küchen und Bädern 21 bis 23 Grad Celsius. So jedenfalls haben zahlreiche Gerichte entschieden. Aber Achtung: Diese Werte kann der Mieter nur in der Zeit von 6 bis 23 Uhr von seinem Vermieter fordern – nachts darf es kühler sein. Von 23 bis 6 Uhr hielt zum Beispiel das Berliner Landgericht in allen Räumen 18 Grad Celsius für ausreichend (Az.: 64 S 266/97).

Manche Heizklauseln des Mietvertrages nichtig

Was aber, wenn der Vermieter im Kleingedruckten des Mietvertrages generell 18 Grad oder sogar weniger als  vertragsgerecht bezeichnet hat? Eine solche Klausel ist nichtig, entschied ebenfalls das Berliner Landgericht (Az.: 65 S 9/91).

Friert und fröstelt der Mieter, weil die angemessenen Temperaturen nicht erreicht werden, kann er die Miete mindern. Zunächst muss der Vermieter aber die Gelegenheit bekommen, seiner Heizpflicht nachzukommen, etwa, indem die Anlage repariert wird. Mit einer Mangelanzeige muss der Mieter zunächst androhen, dass er ansonsten die Miete mindern wird, und sollte ein Datum nennen, bis wann die Nachbesserung ausgeführt sein sollte.

Mietminderungsanspruch muss vom Gericht entschieden werden

Wie viel gekürzt werden darf, ist gesetzlich nicht geregelt – das muss für den Einzelfall das Gericht entscheiden. Es hängt vor allem davon ab, wie lange bei wie viel Grad Celsius der Mieter ausharren musste. Die Gerichte haben Minderungsansprüche von bis zu 100 Prozent anerkannt, die Rechtsprechung ist aber sehr uneinheitlich.

Einige Beispiele: 15 Prozent Mietminderung hielt das Amtsgericht Berlin-Schöneberg bei einer Zimmertemperatur von 15 Grad Celsius für angemessen (Az.: 2 C 454/85). 20 Prozent Mietminderung gestand das Amtsgericht Oldenburg bei einer Temperatur von 18 Grad Celsius im Kinder- und Schlafzimmer einem Mieter zu (Az.: 19 C 559/77 VII). 25 Prozent Mietminderung sah das Landgericht  München I als gerechtfertigt an, weil die Wohnung wegen eines Heizungsdefektes auf 15 Grad Celsius abkühlte (Az.: 20 S 3739/84). 30 Prozent Mietminderung wiederum fand das Amtsgericht Görlitz in Ordnung, weil die Zimmer nur rund 16 bis 18 Grad Celsius warm wurden (Az.: 1 C 1320/96).

Fällt die Heizung im Winter aus, muss der Mieter keine Miete zahlen.

Wenn die Heizung in den Wintermonaten ausfällt und die Wohnung dadurch unbewohnbar wird, muss der Mieter gar keine Miete mehr zahlen, entschied das Landgericht Hamburg (Az.: 7 O 80/74). Fällt die Heizung für wenige Tage aus, berechtigt das noch nicht zwangsläufig zur Mietminderung. So argumentierte das Amtsgericht Erkelenz, dass Heizungsanlagen typischerweise im Winter ausfallen und die Wohnung nicht plötzlich auskühle, sondern nach und nach  (Az.: 8 C 243/98). (ftx)