In Immobilien investieren, ohne Eigentümer zu sein: Offene Immobilienfonds bieten genau das. Foto: Zacharie Scheurer/dpa-tmn
Es braucht keine hohen Beträge: Schon mit kleinen Summen können sich Privatleute an offenen Immobilienfonds beteiligen, ohne selbst Eigentümer zu werden. Aber rechnet sich das derzeit überhaupt?
Die Pandemie hat vielerorts Spuren hinterlassen. Durch Homeoffice sind Büroflächen weniger gefragt, Einzelhändler mussten schließen. Das bleibt nicht ohne Auswirkungen auf offene Immobilienfonds, die bevorzugt auf Bürogebäude oder etwa Shoppingcenter setzen. Doch was bedeutet das konkret für Privatleute: Kann ein Investment in offene Immobilienfonds für sie noch attraktiv sein?
Ja, unterm Strich lohnt sich eine solche Geldanlage immer noch, sagt Annabel Oelmann, Vorständin bei der Verbraucherzentrale Bremen. Sie verweist darauf, dass die Wertentwicklung der offenen Immobilienfonds im Jahr 2020 bei durchschnittlich 2,3 Prozent lag. Ein Jahr zuvor waren es noch 2,9 Prozent. Zwar sei damit zu rechnen, dass das Renditeniveau der Fonds weiter sinken werde – schließlich seien zahlreiche Gewerbeimmobilienmieter und -pächter derzeit finanziell unter Druck.
Doch gleichzeitig seien die am Immobilienmarkt erzielbaren Kauferlöse für Immobilien auf einem historisch guten Niveau. „Als Beimischung zur breit gestreuten Kapitalanlage können offene Immobilienfonds durchaus ein Bestandteil sein“, so Oelmann.
Auch Frank Netscher, Analyst bei der Ratingagentur Scope in Berlin, hält offene Immobilienfonds für eine gute Anlage-Option für Privatleute. „Die Renditedifferenz zwischen den offenen Immobilienfonds und deutschen Staatsanleihen, die zurzeit quasi keine Erträge abwerfen, macht die Fonds nach wie vor zu einer attraktiven Assetklasse“, so Netscher.
Wichtige Büromärkte ziehen wieder an
Ihm zufolge verzeichneten die Büromärkte 2021 im Vergleich zum Vorjahr wieder eine stärkere Nachfrage. Wobei diese Nachfrage noch weit unter dem Vorkrisenniveau liege und sich „hauptsächlich auf moderne und nachhaltige Bürogebäude in zentralen Lagen“ konzentriere.
Im Bereich des Einzelhandels geht laut Netscher bei offenen Immobilienfonds der Trend zu gemischt genutzten Objekten – also Einzelhandel, Büro und Wohnen. So ließen sich die Risiken besser streuen. „Daneben erwerben Fonds aktuell häufig Logistikobjekte und Immobilien der Nahversorgung wie etwa Lebensmittelgeschäfte“, erklärt Netscher. Vor allem Logistikobjekte seien unter den Aspekten Optimierung und Sicherstellung von Wertschöpfungsketten vermehrt in den Blickpunkt der offenen Immobilienfonds geraten. Zudem wachse das Interesse der Branche an Wohninvestments. „Den Anker der meisten Fonds bildet aber nach wie vor meist der Büromarkt“, sagt Netscher.
Renditen: Mieteinnahmen und Wertsteigerungen
Für wen offene Immobilienfonds eine gute Option sind? „Sie eignen sich vor allem für Anlegerinnen und Anleger, die mit einer breiten Risikostreuung und geringen Beträgen von den Entwicklungen am Immobilienmarkt profitieren möchten“, sagt Oelmann. Die Erträge setzen sich aus den Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der jeweiligen Immobilien zusammen. Was ebenfalls für ein Investment in offene Immobilienfonds spricht: „Immobilien bleiben aufgrund des negativen Realzinses als Anlage attraktiv, da die Inflation aller Voraussicht nach weiterhin schneller steigen wird als die Zinsen“, erklärt Analyst Netscher.
Ohne Risiken sind Investitionen in offene Immobilienfonds indes nicht, denn auch der Wert von Gebäuden kann schwanken. „Es sollte sich möglichst um ein langfristiges Investment handeln“, empfiehlt Oelmann. Als Faustformel gilt ihr zufolge: Je länger die Anlagedauer, desto besser verteilen sich die Kostenfaktoren in der Anlage und umso besser sind die Renditechancen.
Ausgabeaufschläge und Performancegebühren
Apropos Kosten: „Bei offenen Immobilienfonds kann es Ausgabeaufschläge von bis zu sechs Prozent der Anlagesumme geben“, so Oelmann. Dazu kommen noch jährliche Verwaltungsgebühren, die zwischen 0,5 Prozent und zwei Prozent liegen können. Zudem fallen auf Ausschüttungen von Fonds die üblichen 25 Prozent Abgeltungssteuer, 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag sowie gegebenenfalls Kirchensteuer an.
Zusätzlich können einige Fonds eine Performancegebühr berechnen, die das Fondsmanagement für besondere Leistungen vergütet. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Benchmark übertroffen wird. „Dafür können zusätzlich fünf bis 25 Prozent anfallen“, so Oelmann.
Ausstieg aus dem Fonds an bestimmte Fristen gekoppelt
Wer aus einem Investment in offene Immobilienfonds aussteigen und Fondsanteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben will, kann das nicht kurzfristig tun. Es gibt gewisse Fristen. Zum einen eine Mindesthaltefrist: Hierbei müssen Anlegerinnen und Anleger Fondsanteile ab Kauf eine bestimmte Zeit halten, bevor sie sie wieder an den Fonds zurückgeben dürfen.
Zum anderen eine Rückgabefrist: Anlegerinnen und Anleger müssen eine bestimmte Zeit vor der Rückgabe unwiderruflich ankündigen, dass sie die Anteile zurückgeben wollen. „Die Fondsgesellschaft kann so besser planen, da sie frühzeitig weiß, wann jemand aussteigen möchte“, so Oelmann.
Die Gesellschaft kann für die Rücknahme von Fondsanteilen bestimmte Termine im Jahr festlegen. Viele Fonds ermöglichen eine börsentägliche Rückgabe. „In den Vertragsbedingungen kann die Rückgabe aber auf lediglich einen Termin im Jahr beschränkt werden“, sagt Annabel Oelmann. (dpa)
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