Baukredit: Sondertilgungsrecht und variable Tilgungsraten

Die Banken verlangen für das Plus an Flexibilität bei der Tilgung des Baukredits teilweise nicht einmal einen
Aufschlag. Foto: Imago

VON BERRIT GRÄBER

Wer eine Immobilie finanziert, sollte unbedingt auf Sondertilgung und variable Raten im Vertrag setzen. Das schnelle Abbezahlen des Baukredits ist rentabler als jeder Sparvertrag. Tipps, worauf Immobilienkäufer achten sollten.

Die Bauzinsen bleiben aus Immobilienkäufer-Sicht  aller Voraussicht nach weiterhin  günstig, weil niedrig. Aktuell ist ein zehn Jahre laufendes Immobiliendarlehen für unter 1,5 Prozent Zinsen im Jahr zu bekommen. Wer seine Schuldenlast nicht erst als Rentner loswerden will, sollte sich dafür einen möglichst hohen Tilgungssatz leisten – plus Sondertilgungsoptionen, empfiehlt Christiane Kienitz, Finanzierungsexpertin der Verbraucherzentrale Hessen. Variable Tilgungssätze könnten das Entschulden zusätzlich beschleunigen. Die Banken verlangen für das Plus an Flexibilität teilweise nicht einmal einen Aufschlag.

„Ein häufiges Problem ist, dass Kreditnehmer unwissentlich falsch tilgen“, gibt Kienitz zu bedenken. Bei niedrigen Zinsen ist zwar die monatliche Rate gering, die monatliche Tilgung ist es aber auch – und die Entschuldung zieht sich damit  in die Länge. Nur, wer das ersparte Geld im Zinstief in einen schnelleren Schuldenabbau steckt und mindestens 2 Prozent oder mehr der Kreditsumme pro Jahr tilgt, wird in absehbarer Zeit schuldenfrei  und spart dadurch viele Tausend Euro. Viele Banken verlangen bereits mindestens 2 Prozent Tilgung.

Auf die Sondertilgung wird immer noch viel zu wenig geachtet.

Was zum Entschuldungsturbo werden kann, ist die Sondertilgung. Der Baustein macht flexibel, wenn sich das Einkommen gut entwickelt. Viele Bauherrn können zudem mit Boni vom Chef, mit Baukindergeld, mit Prämien oder einem 13. Monatsgehalt rechnen, manche mit einer Erbschaft. Wird das Geld zum außerplanmäßigen Abzahlen des Immobiliendarlehens genutzt, kann es dessen Gesamtlaufzeit deutlich verkürzen. „Auf die Sondertilgung wird bei der Baufinanzierung immer noch viel zu wenig geachtet“, sagt Kienitz. Es lohnt sich, die Option in den Vertrag schreiben zu lassen, selbst wenn man sie nur ein einziges Mal nutzt. Zahlt ein Bauherr beispielsweise nach fünf Jahren 5000 Euro auf einen Schlag zurück, verkürzt sich die Gesamtlaufzeit eines 100.000-Euro-Darlehens um knapp vier Jahre. Je früher und regelmäßiger extra getilgt wird, desto stärker wirkt sich die jährliche Sonderzahlung aus.

Sondertilgungsrechte von jährlich bis zu 5 Prozent der Kreditsumme sind  teilweise kostenfrei, teilweise verlangen die Banken einen Zinsaufschlag von 0,05 bis 0,1 Prozent. Manchmal ist auch ein bestimmter Jahreshöchstbetrag festgelegt. Wer dafür zahlt, sollte sein Sondertilgungsrecht  nutzen und nicht verfallen lassen. Sonst zahlt er womöglich noch drauf. Denn der Aufschlag von 0,1 Prozent kann bis zum Ablauf der 10-jährigen Zinsbindung schnell Kosten von ein paar Tausend Euro ausmachen. Das Recht auf Sondertilgung kann übrigens auch hilfreich sein, wenn ein vorzeitiger Immobilienverkauf ansteht: Mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen fallen dann geringer aus.

Für junge Familien sind variable Tilgungsraten deutlich lohnenswerter.

Was außerdem ratsam sein kann, sind flexible Tilgungsraten, wie Kienitz betont. Viele Banken bieten inzwischen die Möglichkeit an, im Lauf der Jahre den Tilgungssatz mehrfach neu nach oben oder unten zu korrigieren – je nachdem, wie flüssig der Bauherr ist. Die Spanne bewegt sich dabei meist zwischen 2 bis 5 Prozent der Kreditsumme. Manche Banken erlauben nur zwei Ratenwechsel innerhalb der Zinsbindung. Bei anderen ist er einmal im Jahr möglich. Bestenfalls dürfen die Kunden wechseln, so oft sie wollen. Der Extra-Baustein ist bei vielen Banken umsonst zu haben.

Vor allem für junge Familien sind variable Tilgungsraten deutlich lohnenswerter als eine starre Rückzahlung über Jahre hinweg, wie Kienitz betont. So kann die Tilgungsrate nach der Geburt eines Kindes beispielsweise heruntergefahren werden. Später lässt sich der Tilgungssatz dann wieder hochfahren, je nach Einkommenssituation des Paares – und je nach Vertrag. Eine flexible Tilgung kann auch helfen, finanzielle Durststrecken zu überstehen.  „Sondertilgung in Kombination mit flexiblen Tilgungsraten ist unverzichtbar für eine optimale Baufinanzierung“, empfiehlt Verbraucherschützerin Kienitz.