Ratgeber: Was beim Hauskauf zu beachten ist

Haustüren

Egal ob modern oder traditionell − aufwendige Haustüren müssen in der Regel zusätzlich gezahlt werden. Foto: rad

 

VON ANETTE KONRAD

Egal, ob Haus oder Wohnung, ob Neubau oder gebraucht: Beim Immobilienkauf kann man leicht in eine Vertragsfalle stolpern oder zusätzliche Kosten übersehen. In jüngst in dritter Auflage erschienenen, ergänzten Ratgeber „Kosten- und Vertragsfallen beim Immobilienkauf“ finden Käufer eine detaillierte Aufstellung möglicher Risiken und Tipps rund um den Bau oder Kauf einer Immobilie.

„Den bequemen Weg zur Immobilie gibt es nur selten“, sagt der Autor des Ratgebers, Peter Burk. Wie holprig der Weg tatsächlich sein kann, wird bei der Lektüre des Ratgebers deutlich. „Die Beratungspraxis der Verbraucherzentralen zeigt, dass häufig bis zu fünfstellige Summen überhaupt nicht bei den zu veranschlagenden Kosten in der Preisangabe einer Immobilie berücksichtigt werden“, warnt Burk. Dabei gehe es nicht um die gemeinhin als Nebenkosten bekannten Beträge wie Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbssteuer, sondern um Kosten, die Immobilienanbieter „allzu häufig bewusst oder unbewusst verschweigen“. Das sind zum Beispiel Baugenehmigungs-, Vermessungs- und Katastergebühren.

Typische Kostenfallen

Im ersten Teil des Buches stellt der Autor alle Kosten und Kostenrisiken rund um den Immobilienerwerb vor. Stecken die Risiken bei gebrauchten Immobilien meist in einem hohen Sanierungsbedarf, sind es bei den neuen Gebäuden bisweilen qualitativ schlechte und unvollständige Bau- und Leistungsbeschreibungen. Als typische Kostenfallen entpuppen sich etwa die Erschließungskosten. Auch das Bodengutachten, die Baustrom- und Bauwasserversorgung, eine Garage oder die Anlage des Gartens sind meist nicht im Angebot enthalten. Ebenso will der Abtransport des ausgehobenen Erdreichs bezahlt werden. Und wer weiß schon, dass es eine – natürlich kostenpflichtige – Schornsteinabnahme gibt.

Bei gebrauchten Immobilien sind in vielen Fällen energetische Ertüchtigungen notwendig, die „fast nie“, so Burk, im Kaufpreis berücksichtigt seien.

Fragebögen helfen

Peter Burk gibt den Lesern Fragebögen an die Hand, mit denen sich die Kosten genauer abschätzen lassen. Bis zum Toilettenpapierhalter im Gäste-WC und der Hausnummer werden in den Fragebögen die Ausstattung des Hauses und die inkludierten Leistungen abgefragt. Bei jedem angekreuzten Nein ist die Leistung extra zu bezahlen.
Anschließend helfen die Checkblätter im Buch, die zusätzlichen Kosten zu kalkulieren. Burk informiert auch über alternative Lösungen. Zudem erklärt er die Fachbegriffe, zum Beispiel, was sich hinter Baugenehmigungsgebühren oder der Baustelleneinrichtung verbirgt.

Denn auch, wenn im Vertrag die „schlüsselfertige“ Übergabe versprochen wird − „geschuldet wird nur die Leistung, die in den Vertragsanlagen, also in der Bau- und Leistungsbeschreibung, beschrieben ist“, unterstreicht der Autor. So ist zum Beispiel die Qualität des Kellers eines schlüsselfertigen Massivhauses nicht immer geeignet für das Grundstück oder die spezifische Grundwassersituation.
Muss ein Keller aus wasserundurchlässigem Beton gebaut werden, können schnell Zusatzbeträge im mittleren fünfstelligen Bereich auf den Bauherren zukommen.

Sanierungsbedarf beurteilen

Bei der Besichtigung einer gebrauchten Immobilie hält man auf den Fragebögen fest, was alles saniert werden muss. Typische Kostenrisiken sind hier Sanierungen von Dach, Keller, Fenstern, Heizung, Leitungen, Küche und Balkon. Der Blick eines Spezialisten kann dabei sehr hilfreich sein. Oder es kommen Schadstoffsanierungen oder eine Erneuerung der Haustür auf den Käufer zu. Auch verzögerte Erschließungsgebühren können noch fällig werden.

Hat man versteckte Mängel aufgespürt, kann man dies Wissen nutzen, um den Kaufpreis zu verhandeln. „Die Sanierungskosten werden häufig massiv unterschätzt“, warnt Burke. Als Beispiele nennt er die Sanierung eines Badezimmers, die 20.000 Euro und mehr kosten kann. Ein Dachgeschossausbau mit Dämmung kann sich auf 30.000 bis 40.000 Euro belaufen. Burk mahnt zu sorgfältigem Abwägen, ob die Sanierung finanziert werden kann.

Verträge sorgfältig prüfen

Auch beim Vertragsabschluss heißt es „Augen auf und genau hinschauen“. Burk stellt nachteilige Regelungen vor, die im schlimmsten Fall sogar existenzbedrohend werden können. Auch hier gibt er dem Leser wieder Fragebögen an die Hand, mit denen sich die Verträge überprüfen lassen. „Grundsätzlich ist eine zusätzliche präventive Vertragsprüfung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder einem Anwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobilienrecht immer zu empfehlen“, rät er. Auch die rheinland-pfälzische Verbraucherberatung in Mainz bietet gegen Gebühr einen solchen Service an.

Lesezeichen

Der Ratgeber „Kosten- und Vertragsfallen beim Immobilienkauf“ kann im Buchhandel, in den Beratungsstellen der Verbraucherzentralen, online unter www.ratgeber-verbraucherzentrale.de oder unter Telefon 0211 3809-555 bestellt werden. Er kosten 24,90 Euro.