Wenn der Mieter stirbt

Sarg

Wer mit einem Verstorbenen in dessen Mietwohnung gelebt hat, darf dessen Vertrag weiterführen.
Wer das nicht möchte, muss das dem Vermieter binnen eines Monats mitteilen. Foto: Fotolia

 

VON ANDREAS KUNZE

Beim Tod eines Mieters endet der Mietvertrag keineswegs automatisch. Die Erben müssen ausdrücklich kündigen, wenn sie die laufenden Verpflichtungen aus dem Mietvertrag des Verstorbenen beenden wollen.  Etwaige Mitbewohner  haben unter Umständen das Recht, den Vertrag zu den bisherigen Konditionen fortzuführen.

Manchem Vermieter könnte es ganz gut passen, wenn ein langjähriger Mieter verstirbt und die Wohnung frei würde. Denn bei einer Neuvermietung ließe sich häufig eine deutlich höhere Miete ansetzen.  Zunächst aber ist zu klären, ob Mitbewohner des Verstorbenen in den Vertrag eingetreten sind. Geregelt ist das in den Paragrafen 563 und 563a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).Das ist die Rechtslage: Ein Ehegatte, der mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führte, tritt automatisch in das Mietverhältnis ein. Der bisherige Mietvertrag läuft damit unverändert auf seinen Namen fort. Dasselbe gilt für einen eingetragenen Lebenspartner. Möchte der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner dies nicht, können an ihrer Stelle Kinder oder andere Familienangehörige den Mietvertrag fortführen, wenn sie mit dem verstorbenen Mieter zuvor zusammengelebt haben.

„Selbst Mitbewohner ohne jedes Verwandtschaftsverhältnis können berechtigt sein, in den Mietvertrag einzutreten“, sagt Gunnar Horst Daum von der FOM Hochschule für Oekonomie und Management in Frankfurt. „Die Voraussetzung ist, dass sie mit dem Verstorbenen einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten.“ Dabei kann es sich um ein unverheiratetes Paar handeln oder  eine langjährige Wohngemeinschaft.

Der Eintritt in den Vertrag erfolgt automatisch.

Tun müssen die Betreffenden für den Eintritt in den Mietvertrag nichts.  Er erfolgt automatisch per Gesetz. Wenn hingegen jemand kein Interesse daran hat, den Mietvertrag fortzuführen und die damit verbundenen Verpflichtungen zu übernehmen, muss er das dem Vermieter ausdrücklich mitteilen, und zwar binnen eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters. Der Vermieter besitzt dann keine Ansprüche gegen die Person, die den Eintritt abgelehnt hat.

Anders ist die Rechtslage, wenn der Mieter allein gelebt hat: Der Mietvertrag wird ebenfalls fortgeführt, und zwar mit dem oder den Erben. Anders als beim Eintrittsrecht eines Mitbewohners hat der Vermieter nach Paragraf 564 BGB  einen Monat lang ein außerordentliches Kündigungsrecht, um den Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zu beenden. Umgekehrt gilt die gleiche Regel auch für die Erben. Unternehmen sie nichts, läuft der Mietvertrag weiter. Der Erbe haftet dann gegenüber dem Vermieter für die pünktliche Mietzahlung, im Falle einer Erbengemeinschaft tut dies jeder einzelne Erbe als Gesamtschuldner auf die volle Miete.

Jeder Erbe muss die Kündigung unterschreiben.

Wollen die Erben die Wohnung kündigen, müssen sie nicht nur die Frist von einem Monat beachten. „Bei einer Erbengemeinschaft muss auf der Kündigung grundsätzlich die Unterschrift jedes Erben stehen – sonst ist sie unwirksam oder kann vom Vermieter zurückgewiesen werden.“ Die Folge: Das Mietverhältnis besteht weiter und kann nur unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist aufgelöst werden.  Eine Ausnahme besteht, wenn ein Erbe von den anderen eine Vollmacht hat und diese der Kündigung beifügt.

Bei einer wirksamen Kündigung haben die Erben  die gleichen Rechte und Pflichten wie ein Mieter, der gekündigt hat. Das betrifft etwa die üblichen Schönheitsreparaturen. Daum rät: „Gerade bei sehr alten Mietverträgen lohnt sich eine Überprüfung, ob überhaupt eine Renovierungspflicht besteht oder möglicherweise nach der neueren Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen die Pflicht dazu entfallen ist. Auch sollte die Rückforderung einer Kaution von den Erben nicht vergessen werden“.