Wohnraum teilen: So funktioniert es

Wer untervermietet, sollte darüber einen Vertrag abschließen, raten Experten. Foto: Becker & Bredel

VON BERRIT GRÄBER

Die einen sind einsam und haben viel Platz zu Hause. Andere könnten gut mehr Geld gebrauchen. Zugleich suchen unzählige Menschen bezahlbaren Wohnraum. Tipps, wie Mieter zu Vermietern werden. 

Bezahlbarer Wohnraum ist vor allem in Ballungsräumen knapp. Zugleich steht viel Wohnraum leer, vor allem in Rentnerhaushalten. Denn viele Senioren leben allein in zu groß gewordenen Wohnungen, wenn die Kinder aus dem Haus sind und der Partner verstorben ist. Auch berufstätige Mieter haben mitunter Platz in den eigenen vier Wänden und könnten ein Zubrot gut brauchen. Warum also nicht untervermieten? Das sei rechtlich betrachtet gar nicht so schwierig, sagt Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbunds in Berlin.

Nur mit Erlaubnis: Wer zur Untervermietung entschlossen ist, sollte mit seinem Vermieter sprechen. Dessen Zustimmung ist immer dann unerlässlich, wenn es um die komplette Wohnung geht. Etwa, wenn ein Mieter beruflich ins Ausland muss und in dieser Zeit einen Studenten, Freund oder Kollegen in der Bleibe wohnen lassen will. Ist der Vermieter nicht einverstanden, hat er das Recht abzulehnen. Das gleiche gilt, wenn jemand ausziehen und die Tochter oder den Sohn einziehen lassen will. Vorsicht: Eine nicht genehmigte Untervermietung kann eine Abmahnung, schlimmstenfalls die Kündigung nach sich ziehen. Und selbst, wer die Vermieter-Erlaubnis in der Tasche hat, kann die Wohnung nicht einfach über Portale wie Airbnb anbieten und damit Geld verdienen. Das kurzzeitige Beherbergen von Touristen ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) keine Untervermietung (Az.: VIII ZR 210/13).

Zimmer-Vermietung: Anders sieht es aus, wenn ein Mieter nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten will. Möchte jemand zum Beispiel zu Semesterbeginn einen Studenten aufnehmen und ihm ein, zwei Räume abtreten, ist die Rechtslage überraschend günstig. Zwar ist es auch hier wichtig, das Okay vom Vermieter einzuholen. Aber: „Dieser muss formal zustimmen, er kann in diesem Fall nicht wirklich ablehnen“, sagt Ropertz. Denn: Meldet der Mieter ein berechtigtes Interesse am Untervermieten an, hat er einen Anspruch auf die Erlaubnis des Eigentümers. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Mieter finanzielle Beweggründe hat, urteilte das Landgericht (LG) Berlin (Az.: 65 S 202/17 und 63 S 277/16). Gleiches gilt, wenn jemand nach einer Weile auf die Idee kommt, eine Wohngemeinschaft zu gründen, um mit dem Mitbewohner die finanzielle Belastung zu teilen. Der Vermieter darf sich nicht verweigern mit dem Argument, der Mieter solle stattdessen besser in ein kleineres Apartment ziehen (LG Berlin, Az.: 65 S 202/17).

Auch das ist möglich: Der Wunsch älterer Menschen, nach Auszug der Kinder oder dem Tod des Partners nicht mehr allein leben zu wollen, begründet ebenfalls ein berechtigtes Interesse am Untervermieten. Auch wenn der Vermieter wenig begeistert darüber ist, kann er sich nicht wirklich sperren. Früher wohnten schließlich auch mehrere Menschen in der Wohnung. Ein Vermieter kann auch dann nicht einfach Nein sagen, wenn ein Mieter beruflich ins Ausland muss – und in dieser Zeit lediglich ein, zwei Zimmer der Wohnung untervermieten möchte. Er spart dadurch schließlich Kosten. Verweigert der Eigentümer dennoch die Zustimmung und schaltet auf stur, kann der Mieter unter Umständen sogar Schadenersatz wegen entgangener Mieteinnahmen verlangen (BGH, Az.: VIII ZR 210/13).

Was für Studenten gilt: Wollen Studierende für ein, zwei Semester an eine andere Uni wechseln, dürfen auch sie ihre gemietete Wohnung in dieser Zeit untervermieten. Der Eigentümer kann sich nicht querstellen. Aber: Wichtig ist, dass der Mieter mindestens einen Raum für sich behält. Auch hier gilt: Teilweise unterzuvermieten ist rechtlich einfacher durchzusetzen als die gesamte Wohnung.
Das ist zu beachten: Wer Wohnraum teilen will, muss seinem Vermieter konkrete Angaben zum Untermieter machen. Dessen Einkommenssituation geht den Eigentümer aber nichts an. Dieser darf sein Okay auch nicht an Auflagen, Befristungen oder Bedingungen knüpfen. Allerdings könne er in Einzelfällen unter Umständen eine Mieterhöhung fordern, so Ropertz. Zum Beispiel, wenn durch den „Neuen“ in der Wohnung höhere Betriebskosten anfallen. 25 Euro pro Monat und Untermieter bei einer Vierzimmerwohnung hielt etwa das Landgericht Berlin für angemessen (Az.: 64 S 104/18).

Das muss klar sein: Spricht nichts gegen einen neuen Mitbewohner, wird der bisherige Mieter selbst zum Vermieter. Er sollte daher mit seinem neuen Untermieter einen Mietvertrag abschließen, rät Ropertz. Wer klar hineinschreibt, wie viel Zimmer er abtritt, wie hoch die Miete ist, wie die Mitbenutzung von Küche und Bad aussehen soll, macht alles richtig. Eine Pauschale kann den Untermieter-Anteil an den Betriebskosten abdecken. Auch der Neue im Haus genießt Kündigungsschutz. Klappt das Zusammenleben nicht, kann der Hauptmieter ihn nicht von heute auf morgen auf die Straße setzen. Er muss sich an die gesetzlichen Kündigungsgründe und –fristen halten. Alternative: Ohne Angabe von Gründen kündigen, dann aber mit einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist. Am Mietvertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter ändert sich nichts – egal, ob die Wohnung ganz oder teilweise untervermietet wird.