Mietkaution: Kein Selbstbedienungs-Topf

Maximal drei Monatskaltmieten darf die Kaution betragen. Foto: Imago-Images/Schöning

Ist eine Wohnung gefunden und sind sich Mieter und Vermieter im Großen und Ganzen über den Mietvertrag einig, so gibt es noch eine Hürde: die Höhe der Mietkaution. Doch auch später noch kann die Zahlung für Diskussionsstoff sorgen. Zum Beispiel dann, wenn sie vom Vermieter verrechnet oder gar komplett einbehalten werden soll – oder aber der Mieter sie mit den letzten Mietzahlungen „verrechnen“ will. Was ist statthaft – und was nicht?

Ein Vermieter darf bei Abschluss des Mietvertrages eine Mietkaution verlangen, wobei die Höhe der Sicherheit ausgehandelt werden kann. Es gibt aber eine Obergrenze: Mehr als drei Monatsmieten – ohne Nebenkosten – darf der Vermieter nicht fordern. Diese dürfen in drei monatlichen Raten gezahlt werden, startend mit dem ersten Monat.

Der Vermieter muss die Kaution von seinem übrigen Vermögen getrennt auf einem Sonderkonto anlegen. Andere Formen sind möglich, müssen aber zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Denkbar sind zum Beispiel eine Bankbürgschaft oder ein gemeinsames Sparbuch. Sogar Festgeldanlagen sind möglich.

Die gezahlte Sicherheitsleistung hat laut BGH einen „Treuhandcharakter“.

Am Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter, wenn er keine Ansprüche mehr gegenüber dem Mieter hat, den Kautionsbetrag mit den zwischenzeitlich angefallenen Zinsen und Zinseszinsen zurückzahlen. Allerdings darf der Mieter gegen Schluss des Mietverhältnisses nicht einfach mit den restlichen Mietzahlungen aussetzen, wenn der Vermieter dem nicht zuvor zugestimmt hat. Der würde damit nämlich gegebenenfalls der Möglichkeit beraubt, Schadenersatzansprüche auf einfache Art auszugleichen – etwa, wenn Schönheitsreparaturen nicht beziehungsweise nicht fachgerecht ausgeführt wurden.

Soweit ganz grob die Theorie – die Praxis sieht oft anders aus, wie drei Beispiele aus der aktuellen Rechtsprechung des höchsten deutschen Zivilgerichts, dem Bundesgerichtshof (BGH), zeigen.

Der BGH hat deutlich gemacht, dass eine Vereinbarung in einem Mietvertrag rechtswidrig ist, wenn sie dem Vermieter die Möglichkeit gibt, sich „wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des laufenden Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen“ zu können. Die zu Beginn der Mietzeit gezahlte Sicherheitsleistung habe einen „Treuhandcharakter“. In dem konkreten Fall ging eine Mieterin erfolgreich gegen ihren Vermieter vor, nachdem der einen Mietrückstand aus einer von der Bewohnerin wegen Mängeln vorgenommenen Mietminderung mit der Kaution ausglich. Eine solche Regelung benachteiligt die Mieter unangemessen und ist deswegen auch dann unwirksam, wenn sie als Zusatzvereinbarung mietvertraglich unterschrieben worden ist (Az.: VIII ZR 234/13).

Ein „normales“ Sparbuch eignet sich nicht zur Aufbewahrung der Kaution.

Ebenfalls haben die Karlsruher Richter entschieden, dass Rückstände bei Betriebskosten nicht mit der Kaution vermengt werden dürfen. In dem konkreten Fall hatte ein Mieter im Laufe der Jahre die geforderten Betriebskosten nicht voll beglichen. Der Vermieter verrechnete den Rückstand mit der Mietkaution, als der Mieter ausgezogen war. So versuchte er, die teilweise eingetretene Verjährung auszugleichen. Das durfte er aber nicht. Der BGH erkannte statt der einbehaltenen 959 Euro nur einen noch nicht verjährten Betrag in Höhe von 128 Euro als verrechenbare Erstattungsforderung an (Az.: VIII ZR 268/14).

Zur Aufbewahrung der Kaution hat der BGH entschieden: Vermietern ist es nicht erlaubt, die Kautionen der Mieter auf einem „normalen“ Sparbuch anzulegen, weil es dort nicht vor dem Zugriff etwaiger Gläubiger der Vermieter geschützt ist, etwa im Falle einer Insolvenz. Es muss sich um ein „getrennt vom Vermögen des Vermieters“ eingerichtetes Mietkautionskonto handeln, „das nach außen als treuhänderisch verwaltetes Vermögen zu erkennen ist“.

Das Mietverhältnis endet erst, wenn der Vermieter die Mietkaution zurückgezahlt hat (Az.: VIII ZR 324/14). Ein halbes Jahr sehen Gerichte dafür als einen angemessenen Zeitraum an. (dpa)