WEG kann Vermietung an Feriengäste nicht verbieten

Mieter einer Ferienwohnung müssen sich an die Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft halten. Foto: Jens Büttner/dpa-Zentralbild/dpa

Wohl kaum jemand wünscht sich in der Nachbarschaft wechselnde Feriengäste. Aber: Kurzzeit-Vermietungen können einem Wohnungsbesitzer nicht von den Miteigentümern einer Wohneigentumsanlage untersagt werden.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streitfall aus Niedersachsen entschieden. (Az.:V ZR 112/18). In Papenburg an der Ems wollte eine Frau ihre Wohnung als Urlaubsunterkunft anbieten. Die Eigentümer der übrigen sieben Wohnungen waren dagegen: Sie fühlen sich durch die vielen Wechsel im Haus gestört. Auf einer Eigentümerversammlung 2017 wurde darüber abgestimmt. Die Ferienwohnungsgegner setzen mit Dreiviertelmehrheit durch, dass künftig nicht mehr auf kurze Zeit vermietet werden dürfe.

Dieser Beschluss ist laut BGH rechtswidrig, weil dem Verbot nicht alle zustimmten. Jeder Eigentümer müsse sich darauf verlassen können, dass die Nutzung seiner Wohnung nicht ohne sein Zutun eingeschränkt werde, sagte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann.

In einem ähnlichen Streit aus Berlin hatte der BGH 2010 entschieden, dass das kurzzeitige Vermieten von Eigentumswohnungen als Wohnnutzung zählt und damit prinzipiell erlaubt ist. Schließlich diene die Wohnung auch den Feriengästen als Unterkunft. Sind Urlauber im Haus nicht erwünscht, können die Eigentümer laut dem Urteil aber in der Teilungserklärung eine restriktivere Vereinbarung treffen.

Die Zweckbestimmung des Eigentums ist besonders geschützt.

Das ist das Dokument, das in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Grundsätze des Miteinanders regelt. Eigentlich kann sie nur mit den Stimmen sämtlicher Eigentümer geändert werden. Heute sind aber oft Öffnungsklauseln vorgesehen, die bestimmte Änderungen per Mehrheitsbeschluss gestatten. Eine solche Öffnungsklausel hatten sich die Papenburger Ferienwohnungsgegner bei ihrem Beschluss zunutze gemacht.

Eine Mehrheitsentscheidung in der Eigentümerversammlung ist aber nicht automatisch bindend, nur weil die Stimmenzahl stimmt, sagte Richterin Stresemann. „Es sind auch inhaltliche Schranken zu beachten.“ Diese sollen den obersten Zivilrichtern zufolge die Minderheit schützen. Zu den „mehrheitsfesten“ Rechten gehöre insbesondere die Zweckbestimmung des Eigentums. Denn davon hänge entscheidend ab, wie viel eine Wohnung wert sei. Ein Vermietungsverbot müsse deshalb von sämtlichen Eigentümern gemeinsam beschlossen werden – unabhängig davon, ob für ein paar Tage oder auf Jahre vermietet wird. Begründung: Eine Differenzierung, welcher Zeitraum als Grenze des Zumutbaren angesetzt werden solle, sei schwierig. Sollten die Feriengäste großen Lärm machen oder ständig gegen die Hausordnung verstoßen, gebe es Unterlassungsansprüche gegen den verantwortlichen Eigentümer.

Unabhängig davon gelten in etlichen Kommunen mit Wohnungsnot Zweckentfremdungsverbote. Sie sollen verhindern, dass Kurzzeit-Vermietungen überhandnehmen. Wer etwa in Berlin an Feriengäste vermieten will, braucht dafür eine Genehmigung. (dpa)