Interview: Vermietung von Privatimmobilien

Damit Mieten nicht zu sehr in die Höhe steigen, gibt es gesetzliche Regelungen. Foto: Paul Zinken/dpa 

Bei der Vermietung einer frei finanzierten Wohnimmobilie ist für die Festsetzung des Mietpreises einiges zu beachten. Der Vermieter wird in der Regel den Mietpreis und Mieterhöhungen so berechnen, dass er eine Rendite erzielt. Allerdings muss er hierbei gesetzliche Rahmenbedingungen berücksichtigen, denn der Mieter wird vom Gesetzgeber vor überhöhten Mieten geschützt. Einen Überblick zu dem sehr komplexen Thema gibt Rechtsanwalt Clemens Pfister, Vorsitzender des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereins Bad Dürkheim.

Herr Pfister, was ist bei der Ermittlung des Mietpreises für eine neu zu erwerbende Wohnimmobilie oder bei der Neuvermietung einer vorhandenen Wohnimmobilie zu beachten?

Generell sollte jeder bei einer Neuvermietung zuerst einmal für sich durchrechnen, welche Miete er mindestens braucht, um eine Rendite zu erzielen. Denn wenn die Kaltmiete zu niedrig ist, können möglicherweise laufende oder außergewöhnliche Kosten nicht gedeckt werden. Letztere können beispielsweise für Schönheitsreparaturen entstehen, die der Vermieter vertraglich auf den Mieter umgelegt hat, der Passus aber aufgrund einer unzulässigen Formulierung nichtig ist.    Gerade in jüngster Vergangenheit gab es dazu einige Urteile, woraufhin der Vermieter die Kosten ganz oder teilweise zu tragen hatte. Es ist gut, wenn er diesen Fall bei der Höhe der Miete eingeplant hat. Zumal es ja oft auch andere Situationen gibt, aufgrund derer der Vermieter selbst oder noch mal selbst renovieren muss.

Eine eher niedrige Kaltmiete wirkt sich darüber hinaus auch noch negativ auf den erzielbaren Preis aus, falls die Immobilie verkauft werden soll oder gar muss. 

Clemens 
Pfister Foto: srä

Sollte ein Vermieter also immer eine möglichst hohe Miete verlangen?

Ist die Miete wiederum zu hoch, ist es schwerer, Mieter zu finden. Insbesondere langfristige. Meist führt das zu häufigen Wechseln. Das mindert dann wieder die Einnahmen während der Leerstände, erhöht aber dafür den Ärger. Außerdem sind für die Höhe des Mietpreises gesetzliche Rahmenbedingungen zu beachten, denn der Gesetzgeber schützt mit verschiedenen Vorschriften den Mieter vor einer überzogenen Miete. 

Welche Vorschriften sind das?

Es wird beispielsweise eine Mietpreisüberhöhung angenommen, wenn ein Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen ausnutzt und eine Miete verlangt, die den ortsüblichen Mietpreis um 20 Prozent übersteigt. Der Mieter ist hier allerdings in der Beweispflicht und muss darlegen, was er alles getan hat, um eine günstigere Wohnung anzumieten. Dafür reicht es laut BGH noch nicht einmal aus, wenn er im gleichen Stadtteil keine Wohnung findet, er muss in der ganzen Stadt schauen.

Gar um Mietwucher handelt es sich, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss etwa die Zwangslage oder die Unerfahrenheit eines Mieters ausnutzt, und die Miete mehr als 50 Prozent der ortsüblichen Miete überschreitet. Das gibt es aber eher in größeren Städten. Dort kaufen „Immobilienhaie“ manchmal gänzlich heruntergekommene Immobilien und vermieten sie zu völlig überzogenen Preisen, beispielsweise an Mieter, die aus dem Ausland kommen und kaum Deutsch sprechen.

Und die Mietpreisbremse?

Sie wurde nur in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt eingeführt. Danach darf unter bestimmten Voraussetzungen bei Wiedervermietung die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um zehn Prozent überschreiten. In Rheinland-Pfalz hat sie keine so große Bedeutung, denn sie wurde bisher nur in Landau, Mainz, Speyer und Trier eingeführt, kürzlich auch in Ludwigshafen. 

Was gilt für Mieterhöhungen?

Um den neuen Mietpreis zu berechnen, sind Vermieter dazu verpflichtet, die Kappungsgrenze einzuhalten. Danach dürfen Mietpreise innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent, in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt nicht mehr als 15 Prozent erhöht werden. Dies gilt auch, wenn nach dem Mietspiegel eine weitere Erhöhung zulässig wäre.

Nach mathematischen Gesichtspunkten sind das klare Ansagen. Aber wo erfährt man die ortsübliche Vergleichsmiete?

Für Auseinandersetzungen vor Gericht im Idealfall aus einem qualifizierten Mietspiegel. Den gibt es allerdings nur in einigen Großstädten, denn er wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Ersatzweise werden möglicherweise drei Vergleichsmieten anerkannt. Für private Vermieter ist es jedoch schwierig, von anderen Eigentümern Auskunft über die Miete zu bekommen, schon aus Datenschutzgründen. Und selbst wenn man sie vorweisen kann, wird dann schnell über unterschiedliche Ausstattung, Ausrichtung oder andere Details diskutiert. Aber manchmal funktioniert es. Die dritte Möglichkeit ist ein Sachverständigengutachten, das ist so teuer, dass es für Zwecke der Mieterhöhung meist unrentabel ist. 

Für die Festsetzung der Miete bei Neuvermietung gelten ja nicht so strenge Vorschriften. Woran kann man sich dabei orientieren, wenn ein qualifizierter Mietspiegel fehlt?

Hierfür reicht auch ein einfacher Mietspiegel, den einige Gemeindeverwaltungen anbieten. Anhaltspunkte können auch andere, in der Presse oder Portalen angebotene Wohnungen liefern. Dabei sind aber immer unter anderem Lage, Ausstattung, Baujahr und Wohnungsgröße zu berücksichtigen. Auch ist es immer gut, mit dem zukünftigen Mieter ein einvernehmliches Gespräch darüber zu führen.

Bei der Festsetzung des Mietpreises hat der Vermieter also noch relativ viel Spielraum, eine Mieterhöhung ist schwieriger. Was empfehlen Sie?

Die Einstiegsmiete sollte auf alle Fälle so bemessen sein, dass auch außergewöhnliche Instandhaltungskosten aufgefangen werden können. Darüber hinaus empfehle ich insbesondere für Gegenden, in denen es keinen qualifizierten Mietspiegel gibt und eine Mieterhöhung deshalb schwer durchzusetzen ist, eine Index- oder Staffelmiete zu vereinbaren. Das gibt beiden Parteien Sicherheit für die Zukunft.

Verträge dazu gibt es beispielsweise beim Haus- und Grundeigentümerverein, ebenso fachkundige Beratung. Denn wie immer gibt es auch beim Abschluss solcher Verträge viele Fallen. 
Keine dieser beiden Formen sollte bei Modernisierungsabsicht gewählt werden, weil daraus resultierende Mieterhöhungen dann ausgeschlossen sind. Für die Modernisierung aufgrund gesetzlicher oder behördlicher Anordnungen gibt es davon wiederum Ausnahmen.

(Interview: Stephanie Bräunling)