Umwandlung in Eigentum: Mieter haben Vorkaufsrecht

Ein Mieter erhält den Vorzug nur, wenn die umgewandelte Wohnung erstmals veräußert wird. Foto: Tiberius Gracchus/stock.adobe.com

Wird eine Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt, haben Mieter oft Sorgen, die Wohnung zu verlieren. Die gute Nachricht: In solchen Fällen haben sie oft ein Vorkaufsrecht. Mit einem Preisnachlass kann der Mieter aber nicht unbedingt rechnen.

Für viele Mieter klingt es zunächst unbehaglich: Die Mietwohnung, in der sie seit Langem leben, soll in Eigentum umgewandelt werden. Betroffene befürchten mindestens eine Mieterhöhung, wenn nicht sogar eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Was viele nicht wissen: Mieter haben in solchen Fällen in der Regel ein Vorkaufsrecht, erläutert Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Das bedeutet, sie dürfen als Erste zugreifen, wenn die Wohnung verkauft werden soll. Selbst, wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt wurde, kann der Mieter dieses Vorkaufsrecht geltend machen. Es erlischt erst, wenn die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Stirbt der Mieter, hat derjenige ein Vorkaufsrecht, der in das bestehende Mietverhältnis eintritt.

In einigen Fällen hat der Mieter dieses Recht allerdings nicht. „Etwa dann, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushaltes veräußert“, erläutert Rolf Janßen vom DMB Mieterschutzverein in Frankfurt. Auch dann, wenn das gesamte Haus verkauft wird oder der Eigentümer die Wohnung verschenkt, gibt es kein Vorkaufsrecht für die Mieter.

Der Mieter hat eine zweimonatige Überlegungsfrist.

Ein Mieter erhält den Vorzug auch nur, wenn die umgewandelte Wohnung erstmals veräußert wird. „Verkauft der neue Eigentümer sie später weiter, kann der Mieter kein Vorkaufsrecht geltend machen“, so Janßen. Normalerweise muss sich ein Mieter binnen zwei Monaten entscheiden, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. „Diese zweimonatige Überlegungsfrist kann schriftlich verlängert, aber keinesfalls verkürzt werden“, erläutert Happ.

Will ein Eigentümer eine Wohnung veräußern, wendet er sich häufig schon vor möglichen Vertragsverhandlungen mit einem Dritten an den oder die Mieter und bietet die Wohnung zum Kauf an. „Hierauf muss der Mieter noch nicht zwingend reagieren“, erläutert Janßen. Er sollte aber auch nicht voreilig auf sein Vorkaufsrecht verzichten.

Handelt der Eigentümer einen Kaufvertrag mit einem Dritten aus, steht er in der Pflicht, den Mieter über den Inhalt zu unterrichten. „Und zwar dann, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde“, sagt Birgitt Faust-Füllenbach vom Verband Wohnen im Eigentum in Bonn.

Das Mietverhältnis läuft mit dem neuen Eigentümer weiter. 

Sorgen, dass der Erwerber eine Kündigung ausspricht, muss sich der Mieter zunächst nicht machen. „Denn das Mietverhältnis läuft mit dem neuen Eigentümer weiter“, betont Happ. Eine Eigenbedarfskündigung kann der neue Vermieter erst nach frühestens drei Jahren geltend machen. „In Ballungsräumen mit einem angespannten Wohnungsmarkt kann die Kündigungsfrist sogar bis zu zehn Jahre betragen“, sagt Faust-Füllenbach.

Der Vermieter sei nicht berechtigt, auf den Mieter Druck auszuüben und ihn zu einer schnellen Entscheidung beim Prüfen des Kaufvertrags zu drängen, betont Janßen. Laut Gesetz muss der Mieter dem Eigentümer eine schriftliche Erklärung schicken für den Fall, dass er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte.
Mit einem Preisnachlass kann der Mieter nicht rechnen, falls er sich entschlossen hat, die Immobilie zu kaufen. Er muss im Zweifel die Summe für die Wohnung zahlen, die zwischen dem Vermieter als Eigentümer und einem dritten Kaufinteressenten ausgehandelt wurde. Andernfalls kommt er nicht zum Zug. (dpa)