Nachrechnen lohnt sich

Manche Verbraucherzentralen und Experten der Zeitschrift „Finanztest“ bieten gegen Gebühr einen Check der Höhe von Kredit-Ablösekosten an. Foto: dpa

VON BERRIT GRÄBER

Der vorzeitige Ausstieg aus einem Immobilienkredit kommt Bauherrn teuer zu stehen. Banken bitten oft zu stark zur Kasse. Wer nachrechnen lässt, geht auf Nummer sicher.

Wollen Immobilienbesitzer vorzeitig aus ihrem Baukredit raus, kommt sie das meist teuer zu stehen. Denn sie müssen die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen zahlen, meist viele Tausend Euro. Dass Baufinanzierer ein Strafgeld verlangen dürfen, ist unstrittig. Die Frage ist nur: Wie hoch darf es ausfallen? Nach Ansicht von Verbraucherschützern bitten manche Banken, Versicherer und Sparkassen ihre abgängigen Kunden zu stark zur Kasse – obwohl die Rechenschritte inzwischen weitgehend durch Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) vorgegeben sind.

„Kreditnehmer sollten nachrechnen lassen, ob sie nicht zu viel zahlen sollen“, rät Thomas Mai, Finanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Bremen. Im Schnitt verlangten Banken bis zu 1000 Euro zu viel, in Extremfällen bis zu 10.000 Euro. Der Grund: Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt in der derzeitigen Niedrigzinszeit  viel drastischer aus als noch vor zehn oder zwölf Jahren. Denn: Wird ein Baudarlehen gekündigt, das bei 4 Prozent Zinsen oder mehr abgeschlossen wurde, entgeht der Bank  jede Menge Geld. Denn der Kunde zahlte bisher deutlich höhere Zinsen als aktuell mit der Wiederanlage zu erwirtschaften ist.

Es gibt einen kostenfreien Rechner im Internet.

Je niedriger die Zinsen und je länger die Restlaufzeit, desto happiger fällt die Gebühr aus. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müssen die Banken für die Ermittlung der Entschädigung aber die Rendite für Pfandbriefe heranziehen.

Ob die Bank die Ablösesumme tatsächlich korrekt berechnet hat, müssen Verbraucher nicht unbedingt von Experten errechnen lassen. Sie können es auch selbst überprüfen, zumindest annähernd, und zwar mithilfe eines kostenfreien Rechners der Stiftung Warentest (www.test.de, Eigenheim/Miete, Rechner Baukredit ablösen). Selbst, wenn die Ablösesumme schon an die Bank geflossen ist, können Ex-Kunden noch eine neue Abrechnung verlangen.

Seit Jahren schon streiten Banken und Verbraucherschützer um die richtige und  transparente Berechnung. Grundsätzlich darf sich eine Bank an der vorzeitigen Darlehensrückzahlung nicht bereichern. Sie darf nur einen Ausgleich dafür verlangen, dass sie das Geld nicht mehr zu dem Zinssatz anlegen kann, den sie während der Restlaufzeit bekommen hätte. Für die Höhe ist aber auch entscheidend, welche Rendite die Bank für die Wiederanlage ansetzt, wie viel Risiko- und Verwaltungskosten sie erstattet und ob sie taggenau abrechnet.

Sondertilgungsrechte müssen berücksichtigt werden.

Baufinanzierer müssen Sondertilgungsrechte beim Kalkulieren der Entschädigung berücksichtigen. Diese drücken die Ablösesumme. 2016 sprach der BGH ein Machtwort in der Sache: Vertragsklauseln, die die Anrechnung ausschließen, sind unwirksam (Az.: BGH XI ZR 388/14). Wie viel das ausmachen kann, zeigt folgendes Beispiel: Zahlt der Kunde bei einem Darlehen mit 5 Prozent Zins und 1000 Euro Monatsrate fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung auf einen Schlag 150.000 Euro zurück und hat er ein Sondertilgungsrecht von 20.000 Euro im Jahr, darf die Bank bei korrekter Abrechnung rund 22.000 Euro Ablöse verlangen. Ohne Sondertilgungsoption steigt die Entschädigung auf 29.000 Euro.

Ob der Kreditnehmer die Sondertilgungsmöglichkeit tatsächlich genutzt hat, spielt dabei keine Rolle, so die Bundesrichter.

Auf eine zusätzliche, eigene Überprüfung können Verbraucher notfalls pochen, entschied der Bundesgerichtshof bereits 2004 (Az.: XI ZR 285/03). Gegen Gebühr checken Experten der Zeitschrift Finanztest sowie Verbraucherschützer in Bremen, Hamburg, Leipzig und Stuttgart die Berechnungen der Banken und Sparkassen auf ihre Richtigkeit.