Miethöhe: Wann ist es Wucher?

Während eine Mietpreisüberhöhung als Ordnungswidrigkeit geahndet werden kann, ist der Mietwucher eine Straftat und kann mit einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren geahndet werden. Foto: Tom Bayer/stock.adobe.com 

VON ANDREAS KUNZE

Die aktuellen Mietpreise kommen manchen Mietern wie Wucher vor – vor allem, wenn sie entdecken, dass eine ähnliche Wohnung im gleichen Haus oder in der gleichen Straße viel günstiger vermietet wird. Wann aber ist der Vorwurf Wucher eigentlich berechtigt und kann strafrechtlich verfolgt werden?

Werden eine Wohnung oder ein Haus neu vermietet, so gilt grundsätzlich das Prinzip der Vertragsfreiheit. Das bedeutet: Der Vermieter kann bei frei finanzierten Immobilien so viel fordern, wie er möchte – sofern die Vorschriften der seit 2019 reformierten „Mietpreisbremse“ beachtet werden, die in der Pfalz in Landau gilt. Die Mietpreisbremse lässt aber zahlreiche Ausnahmen zu, etwa bei Neubauten. In bestimmten Fällen greifen jedoch weitere Schutzgesetze, auf die sich ein Mieter berufen kann Nach Paragraf 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes sind Mieten „unangemessen hoch“, wenn sie „infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen“ die üblichen Entgelte um mehr als 20 Prozent übersteigen. Die Folge kann sein, dass einerseits die unangemessene Miete per Gerichtsurteil reduziert wird und andererseits der Vermieter zu einer Geldbuße verurteilt wird (maximal 50.000 Euro). Der entscheidende Punkt ist, dass der Vermieter eine Mangellage auf dem Wohnungsmarkt ausgenutzt haben muss. Allein eine hohe Miete reicht nicht aus.

Wucher kann auch bei einer gewerblichen Vermietung vorliegen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe urteilte dazu schon lange vor der aktuellen Krise am Wohnungsmarkt, der Mieter müsse darlegen und beweisen können, warum er auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages letztlich angewiesen war. Dazu gehöre, die Wohnungssuche zu beschreiben und die Gründe zu nennen, warum keine andere Wohnung infrage kam (Az: VIII ZR 190/03). Dabei sei die Argumentation auf die Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet, so der BGH in einem weiteren Urteil (VIII ZR 44/04).

Während eine Mietpreisüberhöhung als Ordnungswidrigkeit geahndet werden kann, ist der Mietwucher eine Straftat und kann mit einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren geahndet werden. Nach Paragraf 291 des Strafgesetzbuches ist das aber nur dann den Fall, wenn bei der Vermietung von Wohnräumen „die Zwangslage, die Unerfahrenheit, der Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche“ eines anderen ausgenutzt wurde. Außerdem muss ein „auffälliges Missverhältnis“ vorliegen. Davon wird ausgegangen, wenn der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt. Wucher kann auch bei einer gewerblichen Vermietung vorliegen, wenn der Mietpreis um mehr als 100 Prozent über dem Üblichen liegt (Kammergericht Berlin, Az: 12 U 5939/99). Udo Vetter, Fachanwalt für Strafrecht: „Wichtig ist aber, dass der Mieter etwa wegen einer Zwangslage gerade keine freie Entscheidung hatte. Nur in seltenen Fällen kommen Mieter damit durch.“ Falls doch, ist der Mietvertrag teilweise unwirksam. Der Mieter muss dann nur die ortsübliche Vergleichsmiete zahlen.